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  **（编辑 天水间）随着虹口小户型房源逐步买完，拥有稀缺小户型的上海恒大江湾华庭成为了虹口当地的稀缺品。这个曾经吸引彭浦、凉城客户纷纷前来看房的项目究竟还有多少小户型房源供应呢？

剩余房源不多 剩余少量小面积户型在售

虹口均价8.9万项目沙盘图及施工情况

  上海恒大江湾华庭有装修交付的建面约89-101平高区房源在售，均价约89000-96000元/平，具体一房一价。

上海恒大江湾华庭房价区间表

  在整理项目案场提供的一房一价表后可以发现，该盘的整体均价基本在7.6万元/平至9.97万元/平范围内，总价约678.1万元/套至1296.49万元/套。除项目层高区间的两头整体性价比较高外，将各面积段分开来对比后可以发现楼栋的门牌号数值越大，均价区间越高，层高越高，总价越大。笔者再多嘴提一句，有意向购房的客户可以问下该盘的优惠信息哟。

成熟社区再建全新设施 轨交设施尚可

项目区位图

  据官方的项目区位图显示，上海恒大江湾华庭位于虹口区的凉城板块，北侧将配套有人民医院分院，南侧将配套有上海附属外国语学校。此外，项目的商业配套主要依赖北侧长江国际商业中心与景瑞生活广场、西北侧万达广场以及西南侧协信商业广场，大致直线距离约2公里。项目到1、3号线就近地铁站的距离和项目到周边商场距离大致一样。好像就坐地铁的出行方式来说，自驾出行更方便。

彭浦当地配套基本成熟

  其实除了未来即将建成的配套设施外，该项目其实一定程度上受到了目前彭浦成熟配套的影响（就几条马路的事情）。在这里，大型菜场入驻了好多卖早餐的店，周边的几个药房面积也很大，药品种类也较丰富。

人民医院分院施工现场人民医院分院施工现场

  硬要说周边区域弱点的话，只能说目前这里周边的医疗配套似乎有点LOW。不过从现场销售那边了解到，上海恒大江湾华庭隔街相望的人民医院分院目前在建，预计一年后就可以交付使用。当然，上海恒大江湾华庭这个时候也差不多该交付了。

样板间设计细节到位 样板间居然选两层

A、B、C三种户型模型展示

  售楼处展示厅现场展示了A户型、B户型和C户型的模型。从模型来看，三种户型均较方正，动线布局比较合理，三种户型均南北通透，整体的居住舒适感应该较好。

  当然，这些户型特征只是笔者的经验之谈，那么现实效果究竟如何呢？

B户型客厅效果图

  笔者跟随着现场销售探访了A户型与B户型。两样板间在展示上存在一些区别，A户型以交付标准进行展示，B户型则配上了未囊括于交付标准的家具，相比之下B户型的展示效果更直观。

B户型厨房采用了通光性较好的玻璃移门设计

  A、B户型的客厅均采用了大飘窗的设计方式，其优势在于能够增强客厅的通透感。据销售透露，两种户型高度均在2.9至3.1米范围内，客厅赠送一个水晶吊灯。目前，新房房源层高交付标准为2.9米左右。结合数据来看，客厅上方被挖空约0.2米的高度用来放置水晶吊灯的设计确实令房间好看、大气了不少，清理便捷度尚可。

A、B户型中午采光效果实拍

  光说采光好了，这些户型究竟采光效果如何呢？笔者中午的时候拜访了该项目位于2楼的样板间并拍摄了上面的几张实际效果图。（PS：对于小高层、高层来说，2、3楼的采光往往是整楼栋中最差的。）笔者用华为P10 PLUS进行实拍后发现，太阳位于项目正上方的时候（摄影术语称作顶光），A、B户型均表现出了较好的通透性，太阳光甚至透过房间并抵达走道的另一侧。

A、B户型的厨房以及阳台交付时将附带暗线标志一同交付

  作为一个品质盘来说，房屋的走线也一定是客户们关注的焦点。据项目案场销售介绍，该项目所有房源交付时会标注暗线的走向以及位置，这样购房者们可以有的放矢地DIY自己的房子啦。

售楼处未来布局有规划 未来金地物业入驻

项目售楼处实景图

  上海恒大江湾华庭的售楼处整体给人以特别考究、富有逼格（金碧辉煌）的感觉。内装设计配上文化长廊的布置令恒大品牌的历史感扑面而来。

售楼处入口衔接两楼的螺旋楼梯

  接着，这里要标一下重点。未来项目交房后，“项目售楼处走道图”中走道右侧的位置会设置一个可进入小区的门，此外售楼处两楼会是金地物业的办公地点。

笔者总结

  总的来说，上海恒大江湾华庭的均价较虹口整体房价的均价较低，价格优势突出。凭借其户型、采光以及稀缺的特质，该盘的竞争力在虹口区还是蛮强的。项目目前主要依靠周边的成熟社区配套，地铁及地铁商业均在项目直线距离约2公里的范围内，自驾或骑公共自行车抵达或更便捷。

  目前，该项目吸引的主要是是凉城、彭浦为主的改善型客户。结合北侧人民医院的工程，该项目交房后能够解决当地医疗配套稍落后的问题。

  当然这个楼盘也有一些小毛病。作为当地的一个高端楼盘，上海恒大江湾华庭小区面积小，随之带来的缺少会所、小区景观整体比较小的问题一定程度影响到了房价，间接地致使该项目在虹口区显示出价格优势。此外，由于该项目媒体推广力度不足，这个整体品质还蛮不错的楼盘并不能被更多购房者知晓，导致大量潜在客户流失。

  整体来看，笔者觉得该盘主要的客群可能定位为项目周边有点闲钱的改善型客户，适合自驾人群或养老人群入驻。