正文

  “我们的客人很多是来自静安区、普陀区的年轻人。有7号线和15号线，出行很方便。”

  提到上海的价值洼地，你可能第一个想到的是五大新城。然而对于在市区工作的人而言，五大新城的价格虽然合适，但是通勤压力过大，距离劝退。

  在主城区也有一个区域深受新上海人的青睐，手持400万即可上车，适合刚需自住。

  那就是根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》划入主城区统一管理的宝山区。

  比起五大新城，宝山区离市中心的距离更近，紧邻静安区，已有配套比较完善，“规划中”和“在建”项目也值得期待。

  我们来到了宝山顾村板块堪称“双轨交神作”的红盘“上实·海上菁英"、“外环线上的性价比神作”大华锦绣四季、美兰湖公园旁的华润卓越·玲珑悦府实地探访。

  上实·海上菁英 营销中心

  大华·锦绣四季 营销中心

  华润·卓越玲珑悦府 营销中心

  五大新城的价格，主城区的区位是否真的尽如人意？

  1

  价格PK：低至4.35万/㎡

  华润卓越·玲珑悦府实至名归的价格洼地

  据2021年最新上海房价地图，宝山区各板块的均价为：

  淞南：7.25万/㎡

  共康：5.84万/㎡

  上大：5.72万/㎡

  杨行：5.70万/㎡（合院）；4.80万/㎡（高层）

  吴淞：5.47万/㎡

  顾村公园：4.71万/㎡

  美兰湖：4.35万/㎡

  罗泾：4.16万/㎡（叠加）；3.70万/㎡（高层）

  从价格上看，位于顾村公园板块的上实·海上菁英、大华锦绣四季以及位于美兰湖板块的华润卓越·玲珑悦府在宝山区都具有很大的优势，而华润卓越·玲珑悦府均价4.35万/㎡，几乎是全宝山均价最低的楼盘，上车门槛不高。

  上实·海上菁英一期已全部售罄，二期即将加推552套房源，主要户型是86-98㎡的刚需小户型。均价4.75万/㎡，总价400-500万。

  大华锦绣四季即将即将加推6栋楼，1T2户，99平米270套与135平米166套，均价47065元/㎡，，预计明年四月交付（精装修）。

  华润卓越·玲珑悦府即将加推391套房源，90㎡三室两厅两卫适合刚需，112㎡和125㎡叠拼适合改善人群。均价4.35万/㎡

  放眼上海，以人民广场为中心，半径22km外环线上的房价也远远高出了华润卓越·玲珑悦府，单价不到5万，同等价位也只能在五大新城去挑选，确实称得上是价格洼地。

  2

  交通PK：双轨交

  上实·海上菁英市区通勤无压力

  价格便宜自然是与它的区位有关系，宝山的交通一直以来都被人诟病，上下班的高峰期，宝山堵车的现象尤为严重，大场镇到静安区直线距离仅7公里，自驾却需要半小时以上。

  宝山北部罗泾罗店连接太仓与上海市区，却无高速路，主干道蕴川公路、沪太公路、宝安公路都是普通公路，一直有大卡车经过，尘土飞扬，使得周边看着都是脏乱差，城郊感很重。

  大华锦绣四季周边道路

  自从顾村全境纳入上海主城区板块后，区域内的配套以及未来区域的规划都得到了很大的提升，首先落地的就是轨道交通。

  今年年初，15号线通车，再加上原本就有的7号线，海上菁英号称是全上海唯一的双轨交新盘。

  以下是7号线和15号线的站点图，所谓”双轨交畅行“的实际情况是：项目距离7号线还有1.3公里的距离，要乘坐15号线，需要先乘7号线，一站后抵达顾村公园站再换乘。

  7号线

  15号线

  据案场销售介绍，有意向该项目的客户许多是在7号线沿线区域工作的，通勤时间可以控制在1小时，相较于其他楼盘出行比较方便。

  另外自驾联通外环沪太路、南北高架宝安公路、S7沪崇高速路，大概35分钟能够到虹桥机场、30分钟能够抵达市中心。

  大华锦绣四季和华润卓越玲珑悦府同在潘径路上，目前潘径路正在扩宽，虽然现在因为在施工道路不太整洁，但是等道路开通后，应该可以改善周边的交通情况。

  正在施工的潘径路-华润卓越玲珑悦府路段

  正在施工的潘径路-大华锦绣四季路段

  大华锦绣四季目前已有地铁1、7、15号线；公交宝山1、3、29、345、32、90、16路，规划中的有地铁18、22号线、T3有轨线。但事实上大华锦绣四季离位于1号线和7号线覆盖空白区域，比如距离宝安公路站有5公里，开车需要12分钟，公共交通出行不便。

  华润卓越玲珑悦府更偏北，和各个地铁站口距离较远，需要依赖自驾出行。

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  户型PK：大华锦绣四季

  高利用率布局+超大宽景阳台

  俗话说的好，行不行，看户型！

  同样是三室两厅两卫的小三居，刚需之光。我们对比来看哪家的户型更优越。

  ****：大华锦绣四季99㎡ 三室两厅两卫

  该户型是三间朝南，全明阳光户型，360°无死角采光，餐客厅、厨房一体，形成南北通透布局，客厅和南次卧阳台连通成一个超大宽景阳台，主卧有飘窗，视野绝佳。

  两个明卫能够满足两代人的生活需求，另外客卫干湿分离，卫生不易滋生细菌。

  大华锦绣四季样板间

  TOP2:华润卓越玲珑悦府 90㎡ 三室两厅两卫

  该户型方正，南北通透，得房率高于80%，客厅、书房、主卧三间朝南，满足采光需求，U型厨房，有更大的操作空间，双卫设计能够满足两代人的生活需求。

  华润卓越玲珑悦府 样板间

  TOP3:上实·海上菁英 88㎡ 三室两厅两卫

  和前两个户型相比，海上菁英的户型不足明显，狭长的走道使得室内空间不是十分开阔，但是也是做到了全明设计，三开间朝南，南北通透，卫生间干湿分离。

  上实·海上菁英样板间

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  三盘共同点：

  规划中配套齐全但周边略偏僻

  上实·海上菁英号称是双轨交全龄教育配套，区域内有上外附属幼儿园，华二宝山实验学校，宝山世界外国语学校，鹿鸣中学，新华实验学校，宝虹小学，顾村实验学校。项目周边规划有幼儿园、小学、初中、高中等教育用地，全年龄段覆盖。

  距宝山大型商业综合体——龙湖北城天街仅1.3公里，距三甲华山医院（北院）约2公里。

  上实·海上菁英区位图

  上实·海上菁英周边

  大华锦绣四季目前已有：上海世界外国语学校（12年一贯制）、上海民办华二实验学校（9年一贯制）、顾村实验学校(区重点有世外托管)。

  未来：项目自带11所学校(4所幼儿园、3所小学、3所初中、1所高中)。

  同时我们也注意到一份教育设施不确定信息告知书，虽然项目周边有这些学校，但是也不能保证就能上。

  商业已有：龙湖北城天街、绿地北郊广场、正大缤纷城，沃尔玛。

  未来：项目自带约2万㎡新天地购物中心。

  医院已有：华山医院北院(三甲)、顾村卫生服务中心。

  未来：华山医院东区、社区预留养老、医疗用地。

  公园已有：顾村公园。

  未来：自带约8万㎡的社区公园，约2公里的滨河跑道、约2公里慢跑道、占地约9000㎡的体育会所。

  大华锦绣四季规划

  华润卓越玲珑悦府周边是有上海世界外国语集团附属美兰湖学校（在建中）、美兰湖小学、美兰湖中学、美兰湖幼儿园，能够满足全年龄段学生入学。

  华润卓越玲珑悦府区位图

  医疗方面有三甲医院华山医院、国际和平妇幼保健院、宝山罗店医院

  商业方面有约70万㎡TOD商业综合体（在建中）、宝龙广场、大润发购物广场、世纪华联购物广场、上坤上街。

  另外还有约110亩美兰湖公园、美兰湖西湖（规划中）、体育公园（规划中）

  美兰湖高尔夫

  项目一路之隔是3400亩的美兰湖高尔夫，远去城市可享受低密鲜氧的生活。

  虽然规划中的配套很齐全，但实地感受后，还是觉得三个项目比较偏僻，上实·海上菁英和华润卓越·玲珑悦府周边还有未开发的农田区。

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  上海楼市新政后：顾客以刚需为主

  因为是工作日去了售楼处，案场的客户并不多，但是据销售介绍，周末时客户根本接待不过来。

  上实·海上菁英售楼处

  当红楼盘上实·海上菁英的案场销售表示，上海楼市新政后，其实影响并不大，大家该买还是会买，因为主要针对的客户群就是刚需自住人群。

  并且海上菁英的人气很高，想买不一定能买上。

  目前大华锦绣四季大筹认了256组，一共436套房源，还剩180套，楼层不能保证。因大筹未满，目前又开启了小筹。

  大华锦绣四季售楼处

  提到上海楼市调控新政后的影响，大华锦绣四季和华润卓越玲珑悦府的销售都表示，只有积分摇号制度会有影响，只要不触发就没事。

  玲珑悦府的销售说，他们会尽量控制不去触发积分摇号，控制筛选的标准就是客户的付款方式。

  华润卓越玲珑悦府售楼处

  另外在玲珑悦府的销售看来，现在炒房很难了，限购严、经营贷查得也严。来他们这边的客户基本上是人才引进的新上海人或是刚结婚的小夫妻，都是以自住需求为主。

  总体而言，宝山区这三个楼盘性价比还是很高的，最大的不足就是交通出行不是很便利，这也凸显了上实·海上菁英双轨交的珍稀。