正文

  乐居买房 胡佳杰 发自上海 近日，上海土地市场发布了一则公告，公开遴选黄浦区外滩街道一幅商住办历史风貌保护项目实施主体，“三道红线”是否达标成为遴选条件之一。这也将是上海首部城市更新领域地方性法规《上海市城市更新条例》正式实施后，上海首个公开遴选实施主体的历史风貌保护项目。

豫园周边商住办地块

  根据上海土地市场公告，黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块位于豫园周边，出让宗地总面积为17.01202万平方米，土地用途涉及住宅、商业、办公。

  该地块地上建筑总面积不超过44.671万平方米，其中住宅不超过12.3902万平方米，单个地块调整幅度不超过10%。多个子地块中，最高的建筑限高240米。

  地块的招商洽谈时间为2021年8月30日至2021年9月17日，2021年9月27日发布项目遴选公告，同时公布地块的评审活动安排及注意事项等文件。

“三道红线”全达标方可参选

  值得注意的是，此次一些参选门槛前所未有。

  公告提出，申请人或联合申请人中一方[投资比例高于50%（含50%）]须满足（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；（2）净负债率不超过百分之百；（3）现金短债比不小于一，即“三道红线”需要全部达标，这是“三道红线”首次出现在上海土地出让要求中。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“这幅地块包含商住办，又是历史风貌保护项目，所以对拿地主体要求比较高，而且这次还提出了‘三道红线’等新条件，今后类似地块的出让要求可能会愈发严格。”

  对于申请人方面，规定可以独立参加遴选，也可以联合参加遴选，联合方数量不得超过三家，且联合申请人中有一方投资比例须高于50%（含50%）。其中，联合申请人中投资比例不低于25％的联合方业绩方可计入后续遴选活动中的商务标评分，计算评分项时在投资比例高于25％（含25%）的各方之业绩择优计算，同一申请人只能进行一次申请（含联合申请）。

  申请人或联合申请人中一方[投资比例高于25%（含25%）]须满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”总开发量不小于50万平方米。

  此外，三年内在上海拿地但违约的企业不得参选。

  资深地产人、楼市专栏作家黄欣伟分析认为，该地块一是对“合作品牌”的商誉有要求，今天从政府采购就开始“不止是看钱”的匹配考量了；二也是对合作企业的实力有所要求，毕竟“历保”是一个高成本投入的行业，绝对来不得诸如偷工减料、高周转、完工一段开业一段等“房地产吃相”，对投入资金、沉淀资金、回笼资金都有较高要求；三作为一个“微更新”项目设置这样的要求，想必是试点，但也不排除试点成功就此写入未来类似项目的统一标准；四是城市更新项目属性本来就不同于房地产，所以更加要严苛准入条件，提高政治站位，不“唯地产商”合作论。

试水新条例

  值得注意的是，这幅地块的新操作，和相关政策风向密不可分。

  8月11日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，旨在指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题。

  8月25日，上海首部城市更新领域地方性法规《上海市城市更新条例》经上海市人大常委会表决通过，并将于9月1日正式实施。条例提出，以践行“人民城市“为重要理念，坚持”留改拆“并举，以保留保护为主，遵循规划引领、成片推进，政府推动、市场运作，数据赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则，由市级层面编制城市更新指引、区级层面编制更新行动计划；城市更新由通过遴选产生的“更新统筹主体”，负责编制区域更新方案。

  黄浦区外滩街道地块将成为《上海市城市更新条例》发布以来，上海首个公开遴选实施主体的历史风貌保护项目。

  中国房地产数据研究院院长陈晟表示：“上海立法通过城市更新条例，规定城市更新、风貌保护项目，要专门筛选实施主体，实施主体的确定，首先要明确企业条件或者能力，我相信，除了三道红线，企业对城市更新的实践、统筹能力，也会是遴选条件之一。”

  后续情况，乐居将持续关注。