这是一个城市副中心的20年。2001年，上海市普陀区真如板块被政府选中，按照当年国务院批准的《上海市城市总体规划》，到2020年，上海将形成一个市级中心，四个副中心以及地区级、社区及中心组成的公共活动中心体系，其中，徐家汇、江湾-五角场、真如、花木四个城市副中心逐步建设形成。2021年，距离《总体规划》的发布已经过去20年，经历了一整轮的经济腾飞和地产发展加速跑，徐家汇已然成为上海城市中心，五角场联动几大高校跑出杨浦速度，花木凭借浦东区政府的强势地位成为上海名片；唯独真如，将“副中心”的牌子镶嵌在铜川路568号上，有“披荆斩棘、永远在路上”的不矢之志。
2002年，真如副中心结构规划编制和研究工作正式启动。
2005年，政府组织开展国际方案征集工作。
2006年，在国际方案征集基础上，政府开展城市副中心规划方案编制工作。
2007年9月17日，市政府正式批准了《上海市真如城市副中心规划方案》。
可以说，根据规划，上海一直对真如进行节奏有序的开发和打造；彼时，真如城市副中心东起岚皋路，西至真北路，南至武宁路，北至富平路，规划总面积6.16平方公里，是十足上海西的普陀之“心”，依托沪宁发展轴，发挥上海西站城际、城市交通枢纽综合优势，规划建成服务长三角的公共活动中心；轨道交通7号线、11号线、14号线、15号线、20号线将在真如板块穿过，形成铜川路站和上海西站两个换乘站，打造一个以公共交通为中心的城市副中心，目前7号线、11号线、15线已经运行，14号线、20号线仍然在建中。
真如预备打造的以“交通”为核心的城市副中心，原本完全可以凭借其地理上的优势地位走出一条与其他三个副中心不同的定位，事实上，其他三个城市副中心没有任何一个拥有运力可以匹敌真如的能力，哪怕是今天的徐家汇地铁站，在五轨交错的真如面前也稍显逊色。
而今天进入真如后，看见的却是被围栏围住的铜川路、还在进行中的下穿、以及停在路边的共享单车不一会便附着了来自附近工地厚厚的扬尘，“交通真如”，何时才能真的阡陌交通？
《孟子》谈成功，曰：“天时地利人和”，从真如缓慢发展的背后，更是可以一窥此箴言，看似占尽天时地利人和——拥有发展上海城市副中心的好时机、交通枢纽位置和政策——实则还有更值得细说的地方。
提及上海风情，张爱玲和王安忆两种心境截然不同，张爱玲笔下的上海冷峻，是法租界里小囡们身在洋场、心向远方，依靠梧桐树下自顾自怜；王安忆热情似火，描绘乡下移民到上海来，为了生计奔波、苦恼，生活拥挤却快乐充实；实际上，普陀曾经就是王安忆笔下的上海，移民生活和市井气息浓郁热切，尤其是真如。
1996年，真如版块铜川路水产市场开业，第二年，上海规模最大的山华果品市场在真光路开业，水产市场和水果市场发展速度极快，批发商、小摊贩聚集在这里；进入普陀真如，空气中是水产腥味，地面上流淌的是污水，各种交通工具，电动车、卡车、自行车随意停放，导致市场门口交通拥堵，喇叭刺耳；往来此地的本地人、外地人又都聚集在上海市中心最大的城中村棚户区“红旗村”，此时的真如承载着上海西最脏乱差的环境，也承载着外乡人、本地郎在上海扎根的心愿，而这些都大而不倒。21世纪要发展城市副中心，面临着这些超高难度的城市更新、棚户区旧改……时常让人望不见真如成为“城市副中心”的远方。
除了版块内的棚户区及其附属的水产、果品市场之外，真如内部还有建成于1957年的220千伏西郊变电站，历经64年的发展，已然是上海历史最悠久的中心城区大型变电站，始终伴随着上海电网的发展而作出改变和奉献，竭尽全力为上海人民输送电力，全力保障全市用电。
这样兢兢业业60余载的变电站，在真如发展城市副中心时，却也成为割裂真如和其他副中心齐头并进的障碍，仰天看去，真如的天际线不是高楼、也不是蓝天，而是一排排望不到边的高压线，而这些高压线入地计划一再拖后，如同真如内望不见边的电线杆，不知何时真的动工，何时真的结束。
说是轨道交通全面铺排，却也是内部有着众多阻碍整体城市规划的元素，除了这些之外，剩下的就是和长江实业集团不得不说的二三事了。
2006年，长江实业集团22亿拿下上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块，该地块位于铜川路水产市场对面，标的面积19.7万平方米，平均楼板价3055元/平方米，被人们看作是真如腾飞、冲向副中心的抓手；令人们没有想到的是，长江实业集团的背后是众所周知的李嘉诚，在一次次爆出“囤地”、延期开发的消息中，漫长的十五年悄然过去，在真如板块，长实项目中酒店式公寓近几年逐渐散售，办公、商业配套目前尚未开业，而其住宅销售已有千余套，但仍然有部分大户型房源处于在售状态。项目2020年全部完工。
如果说，上海的地产发展黄金期是从2006年开始，那么棚户区旧改、长实拿地真如，中间停滞、摇摆、缓慢发展的十五年，恰好就是其他城市副中心腾飞崛起的十五年。期间，普陀区真如旁边的长风板块则一骑绝尘，与真如掣肘发展、畏葸不前相比，长风板块把握住了发展风口；2009年，中海入局长风，带动万科、保利、绿城、华润等多家品牌相继竞争，如今，长风从老工业区摇身一变，变身“商贸金融地”、“绿色生态地”，早就有超越真如之势。真如发展城市副中心，有着太多的无奈和障碍，并非不发展，只是前进道路上绊脚石过多，一直在以奋战者之姿，战斗在普陀。
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