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  乐居买房 朱雅文发自上海 上海10月新房成交回暖，同时，刚需客的占比更高了。

10月新房 刚需的战场

  上海链家的10月上海新房成交数据显示，10月成交总价方面，1000万以上大约下降了2.5个百分点。从600万开始是一个分水岭，200-600万的总价占比较去年上升约8个百分点。

  从今年前10月的累计成交结构看，90-110平的占比增加至41%，较去年增加了8个百分点，70-90平的占比增加了2个百分点。110平以上的占比34%，较去年下降了7个百分点。

  在成交套均价格上，环比和同比也双双下降4%。

  克而瑞的报告也显示，上海10月新房成交方面低档产品占比上升7个百分点，中高档产品和高档产品下降3个百分点。

  成交总价在低价段占比的增加，与成交面积在小户型段占比的增加，说明10月的上海新房，更多可能是刚需客在“战斗”。

  目前今年的累计供应均价也同比下降8%，面向刚需的产品在增加。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，若部分高端楼盘在年底前开盘，同比数据会出现回升，但全年来看，价格同比下降会是大概率事件。

  今年以来，上海的刚需客将上海许多新房打成了“日光族”——开盘即售罄。克而瑞10月上海楼盘成交排行榜中，销售金额、销售面积、销售套数三满贯的蟠龙云庭可以说是一个典型。

  蟠龙云庭主打98平三房两厅两卫、99平三房，均价6.15万/平方米，主要面向刚需、刚改。

  对于此类现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前信贷政策收紧，对于一些高总价等物业来说有冲击和压力，这个时候刚需产品相对占比会上升。

  同时，从实际过程看，购房需求充足，势必也会反映出刚需需求的释放，符合上海当前购房需求的特征。房企在产品营销等方面也需要基于此进行关注。

新房中小户型受欢迎

  克而瑞中国房地产决策咨询报告显示，一线城市90-100平面积段成交套数占比从2019年开始持续增加。有机构统计，从2014年到2019年，上海1000万—2000万总价段面积成交占比中，200平以上的住宅成交占比越来越少，而200平以下逐渐升高。

  购房者不再单纯以“大”为主，更倾向于小而全的产品。

  对此有业内人士观点认为，其与置业逻辑变化有关。“核心地段”和“小户型”成需求所向，是基于年轻化“新客群”而言。

  他们家庭结构相对单一，而且随着后期家庭结构的变化会进行再次置换，在选择中更注重地段、配套、环境等，不再单纯求大。

  另一方面，更小的户型产品成交占比的增加，也与供应相关。

  上海住宅地块在出让时便对地块所建住宅设计标准有所规定。例如上海第一批土拍中保利竞得的静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，其出让合同中规定，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。

  同时规定设计标准为，多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

  即该项目在后期推出时，100平方米以下户型将占总建筑面积的8成以上。

  乐居经查阅发现，上海第三批土拍的商品住宅地块中，所规定的中小套型住宅建筑面积占比不得低于60%-80%，即第三批地块项目入市后仍将以100平以下户型为主。

  在“房住不炒”基调下，上海新房产品势必将进一步满足刚需、小户型购房者不断增加的需求。