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  乐居买房 杰少 下调地价、取消限价、恢复“勾地”，市场情绪又有回暖趋势。

多城下调竞拍门槛

  根据广州第三批集中供地名单，本次共推出17宗地块，计容总建筑面积296万平方米，起拍总价约434亿元。此次土拍供应量和前两轮供应比较大幅下滑。

  除了总数量减少之外，广州此轮土地出让也放宽了部分地块的出让条件。

  其中，部分“返场地块”起拍价小幅下调，部分地块取消了限制新房售价，以及一个月内一次性付清总价的要求。

  无独有偶，今天杭州发布“土地出让预公告”，这意味着土拍规则再次迎来调整。

  11月3日，杭州市规划与自然资源局发布《杭州市国有建设用地使用权出让信息预告》，公示了51宗涉宅地信息。

  值得一提的是，杭州恢复了“出让预公告”和“勾地”制度，意味着房企又能以最高5000万元的预约申请保证金参与竞拍，能较大程度缓解房企的报名资金压力。

  除此之外，在已经公布第三批次土拍供地计划的城市中，南京、苏州等城市也在原有的高压态势下发生调整，捆绑限制开始变少。

  以南京为例，第三轮集中供地中放宽对联合开发的限制、企业拿地资质由一级或二级降至三级。

  此外，苏州更为明显，第三批出让地块的保证金比例全部下调至30%，首次付款比例由第二批的60%下降至50%，同时部分地块未设市场指导价。

  率先完成第三轮土拍的无锡，同样对土地限制进行放松。将购地资金来源要求调整为“需提供相关证明”。

  从各地土拍公告中我们可以发现，无锡、苏州、南京等地在竞买门槛上进行下调，主要针对保证金比例，付款进度等方面，总体政策放松。

  这样的放松，能给开发商腾挪出更大的操作空间。

  不过，加大租赁用地供应、“禁马甲、溢价率限制在15%以内、新房销售倾向首套购房家庭”、“定品质”的土拍新政，依然还在。

  换句话说，土拍市场政策可以稍微放松，但“健康调控”的基本面是不会变的。

第二轮集中供地成交“低迷”

  当然，土市这样的变化，自然是源于第二批土地集中供地的低迷表现。

  截至11月3日，除宁波、郑州之外，其余20个重点城市均已完成了前两轮集中供地。

  从结果来看，土地市场遇冷，已经达成共识。

  上海、北京、杭州等绝对热点城市，先是部分地块终止出让或延期出让，接着在土拍过程中，也有地块不断流拍。

  在完成土拍的20个城市中，共挂牌的889宗地块中，流拍及中止交易数量的达到292宗，流拍及中止交易率高达32.8%。

  典型如长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市，第二轮集中土拍流拍率均超50%，其中长沙、北京流拍率更是超过60%，致使供地完成量大幅压缩。

  从第二轮集中土拍结果来看，无论是供地的成交规模，还是溢价率、流拍率等指标均不及首轮，部分城市更是遭遇未竞拍先流拍的尴尬境地。

  而且在严格的土地出让条件，叠加企业金融监管加强，部分房企出现信用风险事件，房企再融资能力弱化，资金面整体趋紧，房企拿地积极性受挫，土拍热度下降在预期之内。

第三轮集中供应量或将增加

  土地作为房地产的原材料，除了土拍结果对楼市信心的影响，最重要的还有对明年市场供应的影响。

  据数据统计，苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市，2021年前10月的宅地成交量就已经与2020年全年成交量持平，部分城市已超去年全年水平。

  此外，长春、天津、厦门、广州、成都等城市前10个月宅地供应总量也相对充裕，占2020年全年宅地总成交量的80%以上。

  部分城市供应则明显缩量，宁波、福州、沈阳、青岛、重庆、武汉、郑州等城市前10个月宅地供应同比去年全年均在70%以下。

  尤其是去年市场热度高涨的宁波，前10个月宅地成交建面仅有428万平方米，仅有2020年全年宅地成交量的四成，是22个重点城市中前10个月中成交规模较2020年降幅最显著的城市。

  接下来重点城市将迎来第三批土地密集入市，为完成全年供地计划，供地计划完成率不高的郑州、宁波、厦门、济南等城市要进一步加大宅地供应量，尤其是济南、宁波这样大概率面临高流拍率的这类城市，第三轮集中土拍供地量或将有显著的增加。

结语

  第二轮供地遇冷，主要原因还是因为‘三道红线’监管叠加市场下行，导致民企普遍资金紧张，不得不选择战略收缩。

  目前，主管部门针对目前房企资金链紧张的问题，已经回应了合理的房地产贷款将适时得到满足，预计对于部分尚有余力的房企还是会注入年底拿地的信心，而地方政府审时度势调整土地出让计划，也会让第三轮集中供地相对平稳过渡。