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       受疫情影响，上海2022年第一批新盘中仍剩4盘待认购。4月上海楼市新房成交创历史新低，5月以来，关于二批次新房入市的消息不断传出，上海楼市正在逐步回暖，纯新盘供应也呈现爆发式增多。央行也放出利好政策，一周内狂降LPR35个基点，促进房地产健康平稳向好发展，恢复行业信心。不过由于疫情的不可抗力因素，众多楼盘纷纷宣布可能延期交付。一起来看看最近的楼市新动向吧！

  政策新动向

  首套房贷利率下降

  5月15日，央行官网发布了“中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。

  其中重点：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  目前全国5年期及以上贷款利率是4.6%（LPR）。若按照最新政策可下浮20个基点，这意味着首套房最低利率为4.4%，不过各城市会根据自身情况来进行调整。

  最新LPR出炉 5年期以上LPR为4.45%

  5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

  也就是说，首套房贷款在一周之内狂降35个基点，5.15日之后买房意味着首套房贷款从4.6%降低到了4.25%。

       对房地产市场有何影响？

       2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

       近日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。 

       此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

       对购房家庭有何影响？

     2019年LPR改革完成后，所有新发放、存量商业性个人住房贷款利率均以相应期限LPR为定价基准加点形成。

   “本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。”有关专家表示，对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加央行、银保监会5月15日将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

      对于存量商业性个人住房贷款，也将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日（大多为每年1月1日）后下调15个基点。

      以100万元30年等额本息还款为例，下调后月供大概可以少还89元。

      以首套房贷利率4.6%来计算，贷款100万，等额本息30年还款，还款总额184.55万元，每个月需还款5126.44元。

      如果以首套房贷利率4.45%来计算，贷款100万，等额本息30年还款，还款总额181.3万元，每个月需还款5037.19元。

      降15个基点，从最低4.6%调为最低4.45%，也就意味着，100万的贷款月供能省89.25元，30年将少还3.25万元。

  上海轨交崇明线规划调整

  5月16日至6月14日，上海市交通委对《上海市轨道交通崇明线（金吉路站—浦东工作井段、长兴岛站—长兴岛北井段）选线专项规划调整》（草案）进行公示。

  这一次规划调整主要涉及：

  1、车站调整：对金吉路站（暂命名）方案进行调整，选址由原方案的申江路东侧（曹家沟桥~金海路之间）调整至申江路东侧（金海路~榕桥路（西段）之间），可与9号线金吉路站换乘。

  2、附属设施调整：根据工程设计深化方案，对浦东工作井方案进行调整，选址位于G40沪陕高速以东、G1503上海绕城高速以北，与赵家沟水闸管理用房结合布置。

  3、线路调整：结合浦东工作井方案调整，对凌空北路站至浦东工作井段区间线路方案进行调整，长约0.9公里；根据工程设计深化方案，减少对沿线地块的影响，对长兴岛站至长兴岛北井段区间线路方案进行调整，长约1.2公里。

  4、规划要素调整：本次规划对调整涉及的规划控制线等要素进行同步调整。

  近日，轨交崇明线一期长兴岛站已动工，预计2025年左右通车。

  楼市新动向

  22新盘延期交付

  受疫情影响，上海新房交付推迟潮还在继续，截至5月20日，全市共有22个楼盘宣布了延期交付，详细名单如下。

  其中大华锦绣四季已经开启了交付活动，不过有部分业主受到疫情影响而无法到达现场，交付工作将在疫情结束后完成。还有中建锦绣溪庭和四季都会两盘本计划在3月底与4月底完成交付，目前暂时推迟了交付活动。

  纯新盘加快入市 下半年迎来置业好时机

  随着疫情得到有效控制，各大房企加快新盘入市速度。据不完全统计，目前上海的纯新盘&地块的数量达到了80个，主要以传统市区、浦东为主，传统市区占比31%，浦东占比25%，传统市供应放量，呈现发力态势。另外据数据显示，2021年新拿地，已公示的项目占到了整体纯新盘供应的55%，共44个，其中24盘公示案名，22盘有意向随二批次入市。

  天汇世纪玺预计随二批次入市，该项目由招商、保利、融信三家品牌房企联手打造，将推出约500套建面约89-131平2-3房，以及建面约166平联排别墅产品，即将首开的为2#、4#、5#高层房源。该项目三轨交汇，在价格上，附近的中兴路壹号均价约129800元/平，招商外滩玺均价约122500元/平，预计该项目入市价格也将在120000元/平左右。

  松江2022年第一批的新盘供应比较多，导致松江二批次新盘的供应量减少，但松江新城的楼盘热度也比较高，而且板块内的发展快速，配套成熟，还是比较适合刚需或者本区域的刚改购房者。

  首创禧瑞云庭位于广富林街道，一路之隔就是第一批开盘的中骏璟荟，首创的房地联动价5.81万/平，与中骏璟荟的备案均价一样，而且首创禧瑞云庭距离松江印象城更近，中骏璟荟一批次没有触发积分，首创禧瑞云庭触发积分的可能性不大，不过首创户型上比中骏璟荟的选择性多，有155平的大户型房源，比较适合改善购房者。

  目前松江印象城周边的次新房的挂牌价也都到了6万+/平，呈现了小幅的倒挂现象，松江新城目前的新房还是具有性价比的，又加上松江大学城在侧，周边的人文气息和生态环境是其他新城所达不到的，还是比较值得入手的。

  虹桥天玺领峯位于嘉定江桥，由招商蛇口携手中国南山地产联袂打造，将于二批次推出416套105-140平房源，房地联动价约57500元/平，项目规划6幢15-18F高层，另有商业及1幢销售办公、1幢自持办公。依托于大虹桥，项目东侧的南山虹桥领峯以及西侧的保利云上澄光双双触发积分，积分在60+，目前两盘均已售罄。

  虹桥天玺领峯距离14号线乐秀路站直线仅约400米，还有嘉闵线在侧，是一个纯正的地铁盘。此外，项目周边有印象城、江桥万达、上海市第一人民医院嘉定分院、上海新虹桥国际医学中心等配套，可以满足人们吃喝玩乐购一站式生活需求。该项目入市后预计积分会在60+，心动的人可以关注起来了！