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徐汇区的楼盘一直以来都比较难买，以“谍战盘”闻名，热度自然不言而喻。而且从徐汇的配套设施上来说，商业、学校、医疗的建设与升级更是不可多得。

尤其和市区其他板块相比，更是具有发展潜力。从徐家汇的商业、漕河泾和徐汇滨江的产业、到完美的基础设施和良好的区域氛围，势必让让徐汇成为传统市区中集产业、居住、文化等多重功能于一体的区域。

 

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徐汇的楼盘一直是供应不足的状态，在2021年，整6个批次中，徐汇区仅有3个楼盘入市，总共675套房源，价格上也都是达到了10万+/平。除了尚海湾豪庭没有触发积分以外，其他两盘均触发积分，而且云锦东方还触发了89.52的高分，难买程度不用多说。

另外，在2022年一批次中，百汇园三期入市均价12.78万/平，触发了94.96的高分，刷新了徐汇滨江的高分记录。不得不说，徐汇滨江预算足够的购房者真的可以闭眼入。而且目前徐汇滨江的公共建设已经初见成效，周边的人文环境、公园与居住环境很好的融为一体，让居住舒适度提高了不少。

二批次徐汇滨江再度入市1盘——宝能公馆1288，虽说一直饱受争议，但是此次能够入市，说明还是可以销售的，比如一批次的御桥博翠，同样是产证难拿的风险项目，入市之后依然很多购房者赶去，所以，宝能公馆1288依托板块热度未来开盘估计还是不愁卖的。此次共推出了192套房源，建面约140-170平，均价12.5万/平，比前期的11.8万上涨了7000元/平。

据了解，宝能公馆1288分为三期开发，第一期的201套房源于2021年初突然认筹、开盘让许多购房者还没有时间仔细考虑房源就已售罄。但是随后就被爆出原本该正常交付的新房被银行查封，随后便淡出了购房者的视野。

于是，二批次能够入市也是激发了乐居的好奇心，便想要在项目认购前来一探究竟。从11号线龙耀路地铁站到达宝能公馆1288步行1.3公里，大概需要18分钟，如果通勤需要依靠地铁还是有点不方便，不过未来项目周边有规划中的23号线上海植物园站，步行到项目约500米，建成后还是比较方便的。

宝能公馆1288位于徐汇滨江西岸，对面是前滩，直面前滩九宫格，以及前滩休闲公园和前滩体育公园。

从目前的施工进度上来看，宝能公馆1288几乎是准现房销售了，楼栋的外立面均已经完善，而且采用的是干挂石材，看上去还是比较高级的，在一众老小区之间，显得格外的突出。而且现场还有工人在施工，在做一些修缮的工作。

乐居从项目保安口中得知：“宝能公馆1288的售楼处在小区内部，目前还没有对外开放，认购时间也还没有定，只能等待消息”。

乐居在小区门口看到有一组购房者来此，同样被“拒之门外”，据他们说：“自己也是看到二批次公示的消息，想过来先了解一下，买不买再考虑中，没有想到售楼处还进不去,等到认购再过来试试。”

在这里不得不说一句：“徐汇的楼盘好像都是这种调性，不到认购的时候得不到任何消息”，后续购买是否需要“凭实力”或又悄无声息的认购开盘，就不得而知了。

乐居从项目周边来看，宝能公馆1288对面仅有一些小区底商，如美团买菜、联华超市等，能够满足日常的购物需求，但周边几乎没有大型商业综合体，最近的还是直线距离约1.7公里的云锦天地。

另外，项目周边的老小区较多，还有一些汽车修理厂等，除了直面黄浦江的龙腾大道外，天钥桥南路、夏泰浜路都是狭窄，比起徐汇滨江的其他楼盘周边高大上的艺术馆、美术馆来说，宝能公馆1288稍显逊色，可以说周边界面确实不怎么样。

虽说周边没有什么商业和休闲娱乐的地方，但是据了解，小区内部规划了约3000平米的会所，如健身房、泳池、儿童游乐区、影视厅、红酒雪茄吧等一应俱全，能够满足业主的休闲生活。

整个楼盘值得一提的是，有两栋临江的楼栋，均采用270°观景阳台的设计，一线江景还是很吸引购房者的，平时坐在阳台，能够欣赏到江面风景。想象一下天气好的时候，蓝天、白云和阳光洒下江面的波光，也是为生活也是增加了不少的色彩。

另外，距离楼盘约40米的黄浦江边上有个龙华滨江休闲广场，里面包括散步公园、滨江篮球场等，平时在江边散步健身也是不错的选择。

项目约600多米处有上海植物园在侧，周末、节假日去逛逛也是不错的。另外距离项目400米处有上海民办位育中学，这也是一所上海市重点中学，周边还有龙南小学、龙苑中学、上海师大附属龙华中学等，未来教育资源也比较丰富。

从周边的二手房来看，老小区的价格基本上都在7.6万/平左右，项目周边没有什么次新房，最近的是直线距离1.7公里的云锦东方，之前入市的新房价格是15.08万/平，现在的二手房价格达到了16-23万/平之间，存在着近4万元/平的倒挂现象，还是有一定的吸引力的。

宝能公馆虽然有未知的风险，但是对于预算2000万左右，想要入住滨江的购房者来说还是比较合适的，而且这些潜在风险，可能也会劝退一些购房者，所以低分选手的机会还是很大的，这也是入住滨江的好机会，胆大的购房者可以冲一波，毕竟“富贵险中求”嘛。

不过在这里提醒一下，宝能公馆1288在认购前估计是进不去售楼处的，更是看不到样板间。所以如果实在不放心，也可以选择其他楼盘，毕竟徐汇滨江后续还有楼盘推出，而且位置也比宝能公馆1288要更好一下，如百汇园三期最后两栋、香港置地启元、云锦东方三期以及复星滨江项目等。