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近几年的世界，就仿佛是一部魔幻现实主义电影，当你逐渐对一件坏事的发生习以为常甚至产生免疫的时候，才发现更坏的事情就躲在不远处，准备以一个意想不到的方式来到你的眼前。

10月24日，港股市场出现大跌，截至收盘，有的企业甚至已经跌破净值。而地产板块的一众企业自然也不能幸免于难，龙湖集团、碧桂园、北京建设、上置集团、旭辉控股等房企纷纷“跌上榜单”，甚至就连物业管理板块也受到了影响。

值得注意的是，龙湖和碧桂园两家都曾是经营相对稳定的示范性房地产企业，被视为是地产界的“别人家的孩子”。　　

“破净”是什么？

对房企来说又意味着什么

受地产行情的影响，许多房企这几年的日子都不太好过，股票价格也不会太好看，跌破净值就是评估公司股票情况的一种说法。

跌破净值，简称“破净”，就是指股票价格跌破了每股的净资产值。打个比方来说，某公司有1万股股票，那它的净资产就是10万，每股的净资产就是10元，如果它的股价掉到了9元，就属于是破净。

在这次的港股波动中，龙湖集团跌幅15.08%、碧桂园服务跌幅14.21%，北京建设跌幅13.89%、上置集团跌幅12.50%、旭辉控股集团跌幅12.28%、远洋集团跌幅10.81%、中骏集团控股跌幅9.28%、华润置地跌幅8.99%、越秀地产跌幅8.74%、时代中国控股跌幅8.57%，其他房企也都遭受了不同程度的影响，颇有些“覆巢之下无完卵”的架势。这其中许多房企股价也已然“破净”，最惨的要数碧桂园和旭辉控股集团，股价比起净资产值相当于打了个一折。

一般来说，每股净资产是股价的下限，正常情况下是不会发生“破净”的。同时，这种情况也会更多地发生在行业周期不景气、成长性一般、市场竞争激烈的夕阳产业，或者说是宏观经济紧缩对行业产生较大的冲击而导致的。当然，“破净”也不能这么简单地就下了定义，具体还得看市场趋势，如果“破净”只是个别现象，而且幅度又比较小，那并不能说明什么问题，甚至在公司因亏损而导致净资产下降后，人们反倒有了买入的机会。

行业景气不再

单月却现好转迹象

关于市场趋势，我们不难在10月24日国家统计局发布的《1-9月份房地产开发投资和销售数据》中发现某些端倪。

据国家统计局数据显示，今年1-9月，全国房地产开发投资约10.36万亿元，同比下降8.0%；其中，住宅投资7.86万亿元，同比下降7.5%。而根据房地产开发景气程度数据显示，自2022年开年以来，房地产开发景气指数也是真的在呈指数级下滑。

当然，我们还是需要多方面的去看待问题。一方面受去年低基数的影响，单从8月、9月来看，房地产投资规模已经保持了环比正增长的趋势，相比起1-8月，1-9月房地产开发企业到位资金同比下跌也收窄了0.5个百分点，而且9月单月的商品房销售面环比上月上涨近40%；另一方面，近期专项借款、纾困基金以及资产管理公司的积极介入，加上开发商大力度降价促销，同时紧缩拿地和开工，多管齐下之下房地产竟也真的有了些起色。

不可否认，在多方面的加持帮助下，国内楼市和开发商的资金面确实正在出现转好的迹象。

“房住不炒”大方向不变

楼市未来仍需政策发力

从“十九大”到“二十大”，房地产市场的发展经历了多个阶段，而现在，无疑是其中最难的一个阶段。

二十大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这说明，未来五年住房制度改革将和“十九大”的思路一脉相承，总体大方向不变。

截至2021年末，全国城镇常住人口多达9.1亿人，城镇化率达64.7%。肉眼可见的是，我国的城镇化建设仍然存在很大的提升空间。从未来发展来看，一二线城市的“吸人”能力依旧不减，三四线城市却不太愿意再“放人”了。为了低档一二线城市持续存在的“虹吸效应”，小城市必须也必将走“新型城镇化”建设道路。

与此同时，发改委也已批复长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重庆都市圈等6大都市圈。依托这些城市群和城市圈的经济先发优势，可以期许的是未来或许会有很大一批具备地域性特色产业特征的三四线城市有望脱颖而出，吸纳更多外来劳动力人口，进一步带动市场需求和成交规模。

目前看来，新型城镇化或许就是房地产行业未来最大的制度红利，当然，得先过了眼前这一关再说。

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