正文

  16宗地中有12宗楼面地价突破10000元/㎡，3宗地楼面地价达到19500元/㎡的最高限价，7宗地楼面地价突破15000元/㎡！

  而2019年这个城市新房均价才19841元/㎡。

  它的人均GDP却是江苏第一，全国第二！

  5月6日下午，当横跨五一长假的长三角内第一场集中土拍盛宴终于结束的时候，很多人相信这个长三角区域房价洼地将被加速填平。

  这个城市是无锡。

  01 面粉价最高涨46%

  尽管有限价，9个板块楼面价依然创新高

  这场集中土拍开始于4月28日，在土拍的最后一天，5月6日，华宇摇号以17.7亿竞得经开区具区路地块，溢价10.09%，楼面价19500元/平米；华润摇号以49.95亿竞得锡东新城地块，溢价6.89%，楼面价17637元/平米。

  两块地位置优越，总价不低，但溢价不算大，是因为受到限价，楼面价没有创区域板块新高。

  不过，事实上，无锡整体这场土拍却有9个板块楼面地价创了历史新高。

  请看数据：

  1、梁溪区崇安板块之前13582元/㎡，现在是18000元/㎡+66100㎡自持租赁面积；（涨幅32.5%）

  2、锡山区东港板块之前6540元/㎡，现在是7200元/㎡+5300㎡租赁住房面积；（涨幅10%）

  3、惠山区城铁惠山站区之前6555元/㎡，现在是9600元/㎡+11600㎡租赁面积；（涨幅46.45%）

  4、惠山区洛社之前是8669元/㎡，现在是10000元/㎡+4600㎡租赁住房面积

  ；（涨幅15.35%）

  5、惠山区阳山之前是7126元/㎡，现在是8000元/㎡+200㎡租赁住房面积；

  （涨幅12.26%）

  6、惠山区天一新城之前是11998元/㎡，现在是16000元/㎡+21400㎡租赁面积；（涨幅25%）

  7、新吴区鸿山之前是8266元/㎡，现在是12000元/㎡+5600㎡租赁面积；

  （涨幅45%）

  8、新吴区硕放之前是8966元/㎡，现在是11500元/㎡+200㎡租赁住房面积；

  （涨幅28.26%）

  9、滨湖区山水城之前没标，现在是18000元/㎡+4400㎡自持租赁面积

  （涨幅暂无）

  各位观众，每块地价后面括号内，是我们粗略计算的涨幅，最高地价涨幅高达惊人的46%！

  其实这还不是真实涨幅，因为没有计算租赁成本。如果把租赁成本计入，涨幅更加……

  02 5年来房价一直涨！

  2020年新房均价19841元，但“限购、限售、限贷”加强

  无锡的房价这几年一直在涨，但房价放眼整个长三角并不高！这背后是政府有形之手的作用！

  如上图，2020年无锡商品住宅成交均价19841元/㎡，位于近五年的最高位，2016年成交均价最低，为8923元/㎡。

  从2016年到2020年，房价基本是一条上行直线，估计斜率有20-30度。

  成交金额和成交面积看，2017年是低谷。2018年三年成交金额基本持平略下降，成交面积则从2018年开始有所下跌。

  无锡二手房均价18441元，略低于新房价格。其中，在2020年滨湖区价格最高21289元每平米，新吴区价格最低15753元每平米。

  以上数据的背后是2020年无锡严格执行的新的“限购、限贷、限售”政策，比如，限购加强，夫妻离异2年内购商品房，套数按离异前家庭所有套计；

  限售加强，在新房限售2年基础上，对市区个人住房转让增值税免年限由2年调整为5年。

  我们拿到一份，4月26日至5月2日的无锡热售楼盘排行榜单，在售热销楼盘价格都在3万以内！

  如上表，排名第一位于锡山绿城诚园均价24436元每平，排名第二第三的建发两楼盘均价为18007元和21656元。最贵的是梁溪主城山河万象29962元。

  另外一张图显示的是今年2月份无锡房价，各区域均价多在2万以内，只有梁溪区（20073）和经开区（29149）突破2万元。不过据业内透露，到4-5月份，经开区房价已经涨至32756元每平米。

  无锡经开楼市很热！本次土拍3宗达到19500元每平楼面地价的土地都是来自经开区，分别被华宇、仁恒、招商拿下。

  目前无锡最高房价在经开区，最高价在3.5万左右。

  据媒体爆料，无锡3万+的楼盘仅26个。

  03 没有对比，没有伤害

  苏北地价追平无锡，宁波房价天花板是一倍

  调控之下的无锡楼市已成长三角房价洼地。且不用跟苏州、南京比，对比苏北，无锡楼市也具备了补涨动能！

  截至目前，徐州房价连涨56个月，最新涨幅达62.8%，排名全国第二，据统计，徐州云龙区房价天花板3.9万/㎡；泉山区房价天花板3.3万/㎡；鼓楼区房价天花板2.2万/㎡；铜山区房价天花板2.2万/㎡。

  淮安学区房价格普遍超过3w/㎡，近日，淮安成交一套学区房，面积仅约13.46㎡，成交总价82万，成交单价超6.0万/㎡！

  盐城4月底挂牌地块最高楼面价限价2万+！今年1至4月，已诞生了10多宗万元地，房价最高也已经突破3万/㎡。

  扬州在上周，拍出5块宅地，4块楼面地价均超过10000元每平，最高达到14200元每平。

  除了苏北，无锡的兄弟城市常州天宁区最近有一地块楼面地价达到20348元每平，被一家开发商以70%溢价拿下。

  而相比来看，无锡目前3万+楼盘约有26家，多数楼盘单价集中在2万-3万/㎡，1.5万/㎡以下楼盘约在9家，一向与无锡GDP属于同等级的宁波，房价天花板达到7万/㎡，而无锡房价天花板只有3.5万+。

  宁波房价的天花板已经是无锡的一倍！

  04 购买力被严重“低估”

  人均GDP全国第二，全省第一！

  如果说地价和房价是楼市温度的体温表，那GDP则是无锡可以补涨的硬实力，无锡2020年全市GDP高达12370.48亿元，位居全国第十四，江苏省第三，仅次于苏州和南京。

  但从人均GDP来看，无锡的排名更加惊人！2019年无锡人均GDP达到180044元，居全省第一，全国第二！

  无锡的江阴市，以GDP4113.8亿元，位列全国十强县GDP排行榜的第二名。

  对比其他城市GDP，苏北地区南通10036亿元、徐州7320亿元、盐城5953亿元、淮安4025亿元。和无锡市相差很大，甚至淮安的GDP都不如无锡的江阴市。

  苏锡常三市以长三角地区8.3%的土地面积，创造出了长三角地区18.9%的GDP，总量38489亿元，超过上海（38155亿元）！

  当徐州、淮安、盐城、南通、扬州、常州等地价房价涨势和热度盖过无锡，在这次土拍后，无锡的房价会怎么走呢？

  05 无锡房价天花板在哪里？

  4万？5万？6万？请自住者抓紧入手吧

  土拍之后，无锡房价会往哪里走？

  著名自媒体米宅，喊出了4万！可以理解，经开如今1.95万的楼面地价，未来卖4万是可以接受的。

  或者说周边优质二手房达到4万可期。

  我们更在一些抖音自媒体上看到有人喊出了5万、6万……

  客观讲，但全市限价政策下，短期内无锡新房价格不会暴涨，但二手房市场可能会有所动作！

  从现在开始看，在接下来一个季度里，或许是买入无锡的最佳时期。

  洼地补涨前出手，是刚需型购房者上车的最佳时机；从合肥/南京过去3个月的市场轮动来看，地价上涨后，新房在上涨恐慌下供需失衡，新房便一房难求，传导到二手房后水涨船高。

  另外，无锡房价被填平有潜在的城市红利在推动，随着无锡南沿江城际铁路、盐泰锡常宜铁路、苏锡常快线、市域轨道S1线的加快推进，新一期地铁线路、市域轨道S2线等建设即将启动，长三角城市路网微循环通路将被进一步完善，通达性将大幅提高。

  这给长三角置业人群选择无锡提供了交通上的便利。

  除了房价洼地有吸引外，无锡的就业产业支撑在长三角也极具实力，今年重大产业项目投资中，计划安排市级重大产业项目252个，计划总投资5021亿元，当年计划投资858亿元，这给住在无锡提供了很强的就业环境。

  从中长期看，地价决定着房价，房价影响着城市发展的节奏，这次土地集中出让后，无锡除了会迈入新的新房格局外，更重要的是拉平了在整个长三角的城市地位。