一场房地产TOP500发布会，带来了行业的春天气息-焦点解读-上海乐居网

一场房地产TOP500发布会，带来了行业的春天气息

来源：乐居买房2024-03-21 23:54:20

3月20日，“2024房地产TOP500测评成果发布会暨房地产企业发展高峰论坛”在北京举行。会上，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布了《2024房地产开发企业综合实力测评研究报告》，业内备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评成果正式揭晓。这项开展了16年的测评研究工作，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

本次发布的测评研究报告指出，房企经营格局在近几年发生了巨大变化，房企排名经历了大幅度洗牌。进入2024年，全国房地产市场依然面临下行压力，但市场规模仍然存在，房企仍存在结构性机会。

对于行业目前的困难和压力，中国房地产业协会会长冯俊在发布会上表示，房地产企业要把视野放宽一点，放长远一点，不要因暂时的困难而丧失信心。“就像走夜路，老惦记着什么时候能见到日出，就会越来越觉得路长；把心态放正，辨证地看问题，其实要走的路长是客观的，并不是情绪所决定的，只要一步一步往前走，总会度过难关，迎来新的明天。”

发布会举办的当天，也恰逢是中国的节气日——春分。它象征着冬天的结束和春天的开始，是四季轮回中的一个重要转折点。与会的专家和嘉宾在对2024年宏观经济形势、房地产市场走势、新时期的企业策略等进行了深入交流后，也相信——只要坚守初心、回归产品、做好服务，必将迎来行业的转折点，就像春分之后的白天越来越长，房地产行业的日子也会越来越好。

那么，让我们看看，参与本次高峰论坛的经济学家、业内专家、优秀房地产开发企业、供应链企业领袖和金融投资机构精英代表，对于宏观经济和行业发展给出了什么样的建议和答案，让我们感受到了如春日般的希望气息。

中国房地产业协会会长冯俊

冯俊：有三件事情房企应当主动做、尽早做

中国房地产业协会会长冯俊表示，目前房地产下行的时间有点长，房地产企业面临困难有点大，市场情绪有点迷茫沮丧，市场修复还需要一个过程。但有两个问题必须要清醒认识：一是，供需矛盾发生了重大变化，房地产市场的规模和增速已经不太可能回到以前的位势上；二是，住房需求并不因为现时的市场低迷而消失。在人的美好生活追求中，居住条件的持续改善仍是经济社会发展的重要方面。

冯俊认为，历经房地产市场的起伏，必须对房地产业发展的旧模式认真反思。对旧模式的弊端，应该从供给端、需求端、治理方式和企业形态四个方面去认识，深入分析制度环境造就市场结果的形成机理。对于房地产企业，必须改变靠规模扩张、债务高启的发展模式，重新定义发展路径。

关于构建房地产发展新模式，冯俊建议房企的思维方式不能再以原来的市场条件、制度环境来谋划发展战略，不能简单地等待政策，或者被动地等待需求好转，而需要有新认知，调整发展思路和发展方式。

在冯俊看来，当前房地产市场的重要任务是改善预期，修复信心，重建信用。有三件事情房企应当主动做、尽早做。一是，依靠科技进步改变建造方式，用数字化、工业化方式建造房子，提高住房质量；二是，始终把防风险放在重要位置，决策机制必须把供给与需求契合度放在首要位置；三是，重构交易的信用关系。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱

丁祖昱：筑底之后就能进入平稳阶段

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，大家都感觉今年前两月的市场压力有所放大，数据上看，一二月份销售面积同比下降20%，特别是住宅销售面积下降24.8%。销售额下降29.3%，住宅销售额下降32.7%，都是最近几年来一二月份压力比较大的同期状况。从头部房企来看，TOP20房企销售基本腰斩，也反应出整个行业的压力。不过，好在三月份市场整体开始慢慢回稳。包括从政策到企业，再到市场都出现了一定程度的回稳迹象，大家身上的压力稍微减缓一点。

在丁祖昱看来，央国企现在是整个中国房地产企业的中流砥柱。近五年拿地金额TOP20的房企中，央国企从2019年的20%已经上升到去年65%。目前房企还在不断调整企业架构，最近很多企业继续调整区域和城市结构，以适应当前房地产市场的变化及企业自身要求。从规模角度看，房企渐渐不再追求规模，从城市的分化角度，企业也在不断调整相应的结构。

丁祖昱认为，房地产行业从2023年已经全面进入到筑底阶段。今年的一二月份也在筑底，什么时候能把这个底筑的相对稳健，然后进入到平稳阶段，还需要进一步观察。目前行业还在继续洗牌过程中，今年还会有一部分企业发生一些变化。对此，丁祖昱预计央国企占比还会进一步提升，但提升速率有所放缓，头部房企市场占有率会进一步提高，稳定性也会进一步加强。未来中小房企可能一方面会有很多的变化，另一方面，一部分中小房企会出圈。

国民经济研究所副所长王小鲁

王小鲁：房地产的宏观应对策略有三个方法

国民经济研究所副所长王小鲁指出，未来城镇房地产市场发展空间上，预计我国人均居住面积将达42平米，到2035年基本饱和。根据人口普查的情况，人均住房建筑面积已经超过37平米，目前全部住房存量面积482亿平米，距人均居住饱和大约还有106亿平米的空间，这就是未来12年间的市场空间。

王小鲁建议，将拉动房地产的宏观应对策略放在以下几点：

第一，减缓冲击，把硬着陆变成软着陆。政府可以采取一些措施，包括银行的贷款偿还等，以减轻房地产企业面临的冲击，但最终不可能由政府和银行兜底；第二，政府收购适用的滞销商品房，改造为保障性住房，一方面解决城镇低收入居民的住房困难，另一方面带动房地产存量房屋出清；第三，在土地制度方面需要推进改革措施，实现多渠道供地，允许农村集体建设用地以同等身份进入市场。

同时，对于房地产企业，需要积极压缩在建规模和待售面积，促进销售，减少资金占压和负债，加快周转；同时，积极配合参与保障性住房建设。此外，需要转变急功近利的经营方式，做好应对冲击的准备，积极、稳妥地做好经营，立足于长期持续发展。

华发股份市场营销管理中心总经理贺传浪

贺传浪：企业要着重产品力，回归居住价值是安身立命根本

华发股份市场营销管理中心总经理贺传浪表示，产品是取得成功的核心，在过去经营决策过程中，不管是主动或是被动的选择，有非常大的影响。过去这些年，华发股份围绕不同城市，不同项目，都扎根在产品上。同时按照住建部最新的提法，也在试点新一代的“四化”住宅，像造汽车一样造房子。

贺传浪认为，企业要与时俱进，根据行业的变化打造企业组织。同时，为应对快速的市场变化，华发股份做了一些阶段性调整，叫工作小组机制。过去有很多的合作伙伴爆雷，为此成立风控小组，来应对合作伙伴爆雷的问题。

对国企和央企来讲，如何快速应对市场变化，做一些阶段性调整很重要。而华发在人才战略上，不同于其他的企业，过去三年招聘了大量的行业优秀人才。只要有人在，就有需求在，就有更高的改善性的想法在。所以未来企业要立足产品，回归居住的本质和价值，这是安身立命的根本。

河南金沙集团总裁张永涛

张永涛：企业要端正态度坚守初心，把房子做好才有未来

河南金沙集团总裁张永涛表示，房地产业的明天是什么？美好生活少不了好的住房，既然少不了好的住房，房地产业就不会消亡，会一直存在。但好房子才有生命力，所以美好的明天是给那些建好房子的企业。要坚守初心，把房子和服务做好。

张永涛指出，面对竞争企业要坚守赛道，经得起诱惑，耐得住寂寞。与其他行业相比，房地产行业的竞争远远不到位。在这场竞争中，规规矩矩端正态度，把房子做好的企业才有未来。

此外，张永涛强调，企业要对赛道有正确的认识，作为一个小草根企业，对于资金、人才和其他资源的获取与国央企不在一个起跑线。所以，不要尝试上规模，要做的就是经得住寂寞，控制好规模和欲望。

中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇

张宇：房地产需要当下不杂，心有繁花

中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇表示，对于房地产行业目前遭遇的调整和未来的发展，可以借用曾国藩讲过的话来总结，那就是“既往不恋，当下不杂”。对于过去的事情，房企们应该不再留恋，而更应在当下保持心态，让心境平稳，不杂乱。

但在这个基础上，张宇强调，应该再补充四个字——心有繁花。就像之前火热的电视剧《繁花》里呈现的，在那个年代怎么打拼，最后赢得更好的局面。因此，广大房企在保持心态的同时，也要“心有繁花”，带着乐观主义精神和情怀，迈向新模式，迎接新发展。

绿城中国执行董事、副总裁李骏

李骏：行业未来可能将呈现低增长、低利润和低容错的特点

绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，人口增长情况、城市化，居民消费情况的变化，以及政策等原因让房地产行业本轮调整持续时间较长，不过仍是国民经济的支柱行业之一。现在市场调整筑底迹象越来越明显，未来稳定之后也比较难现大幅度反弹，可能会维持在10万亿左右的规模。原来房企高杠杆，高周转，高负债、急剧扩张的模式难以为继。未来房地产行业可能会存在低增长、低利润和低容错的特点。

对于本轮房地产市场的调整，李骏表示，随着各项政策落地，效果不断显现。而对于行业筑底的时间，他希望L型的这一横尽量的早一点，逐步略微有所复苏。

中海发展康养公司总经理郭鑫

郭鑫：做好康养有两个根本点

中海发展康养公司总经理郭鑫表示，康养最近比较火，看过去十年的市场，2013年是中国康养产业新元年，到现在为止大家还在谈元年的问题，说明这条路并不好走。

到目前为止，康养市场有几个趋势。第一，政策更加精准，政策是推动整个市场发展的重要的点，尤其康养产业，只有当土地和金融两条腿打通之后，康养产业才能真正的起来；第二，从供给侧来看，房地产是单一属性的产品，但养老不是，养老包括衣食住行用所有的需求总合；第三，从客户分析角度，目前客户的感知有几个非常明显的变化：首先是认为康养住区或者康养机构的服务是专业机构；其次是消费力逐步提升了。这两个显著变化对下一阶段的康养产业的发展会产生新的变化；第四，是康养参与的主体，原来前100强很多公司参与到养老产业当中来，而现在国字头纷纷进入这个市场，早期的房地产公司有一部分退出，保险系也有一些分化，市场也呈现了极大的分化。

面对新发展环境的调整和变化，郭鑫认为，先看大势，做好企业判断和组织管理。具体的策略，走入到持有性物业以后，根本的两点很重要，其一，产品和服务的关系，好产品和服务必须在一起；其二，要把资产运营和退出放在一起考虑。

融者共创建管集团执行总经理朱瑶瑶

朱瑶瑶：存量资产为代建企业创造机会

融者共创建管集团执行总经理朱瑶瑶在论坛上指出，资源的不断集中，使得地产行业产业链更加细分，所以给拥有产品力、品牌力和综合解决能力的企业机会，去做一些存量市场。疫后很多城投在托底，很多资产都需要高效变现、提升运营价值，保证资产价值，这些存量市场都给到了代建企业一些机会。

同时，朱瑶瑶强调，在过去行业变化过程中，大家对房子的需求也一直在变。从原来极强的投资属性到现在把投资属性抛掉，回归居住属性。市场也随之由卖方市场转换到买方市场，客户对于房子的要求更高。好房子承载着人们对美好生活的向往，对每个从业者来说，都是一个挑战。企业要从规划到配套再到户型等方面，更加迎合客户生活场景的营造，而不再是做出一个冰冷的建筑。