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  编者：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  乐居买房 狄旻珺 发自上海 2021年上半年，在“房住不炒”的背景下，上海楼市购房调控政策频繁，信贷政策不断地收紧。整个上半年，申城呈现新房“分化”、二手房“跑量”这两大特点。随着6月25日上海首次集中供地结束，2021年上海的土地交易市场也进入中场。

  新房篇：

  供应量充足 成交大涨均价微跌 

  2021年上半年，上海新房成交量大涨，成交套数全市累计49726套，同比增长59%，成交金额全市累计3100亿，同比增长43%，成交均价为55430元/㎡，同比下降3%。

  其原因是受疫情影响，去年上半年供应和成交都出现停滞，今年新房加大了供应量，带动了购房需求，从而导致了成交量的增长，全市整体成交价格维持在低位。

  据上海链家研究院的监控数据显示，今年上半年，共计有153个新盘超3.6万套房源入市。其中，1月份入市22个新盘，2月份试点3盘，第一批集中供应33盘，第二批47盘，第三批45盘，另有几个加推项目等。全市累计供应47352套，同比增长107%。

  第二批入市房源大多在5月底、6月初集中开盘入市，第三批大部分盘已经完成认购，但尚未开盘。因此6月领到预售证的房源数量大增。

  热门板块：奉贤金汇 

  数据显示，2021年上半年全市商品成交量最高板块是奉贤区金汇板块，累计成交新房2900套。紧随其后的是嘉定安亭汽车城板块，半年新房成交2759套。排名三至五名板块分别是青浦徐泾板块、奉贤南桥新城、金山新城。

  上半年，全市五大热门板块奉贤区独占2个，奉贤作为一个远郊区域，自从2018年年底5号线延伸，弥补了“交通不便”的短板后，奉贤的房价也就水涨船高。奉贤的优势一直是以总价低，置业门槛低吸引了不少刚需入手当地新盘。

  更值得注意的是，在刚刚结束的上海首批宅地集中出让中，奉贤区共有4幅含商品住宅地块成交，成交土地总面积226740平方米。大名城、金融街、中建等实力房企纷纷在奉贤落子开发。未来这个区域更加值得令人期待。

  远郊区域项目鲜少触发积分

  受到一二手房价格持续倒挂的影响，新房市场购房热情高涨，中心城区和热门板块的项目普遍认购人数达两倍以上，与去年同期相比成交出现大幅上涨。

  自今年2月上海推出新房项目摇号积分政策后，不断有新房项目打破认购积分最高纪录。

  最终7月2日，黄浦老西门高端项目复兴珑御入围分数线出炉，高达112.8分，是上海积分制以来的入围分最高的新盘。   

  但是另一方面，上海一些远郊区域新盘则很少触发积分要求。根据乐居统计，在已触发积分的项目中，将近一半的项目位于浦东和青浦两个区域。  相比较于徐汇、杨浦、长宁这三个无房可买的区域，金山区的供应量并不少，上半年入市11个项目，共进行13次推盘，除了5个项目未公布结果外，8次推盘中8个项目8次未触发积分。 

  另一个热门区域，上半年浦东入市的17个项目中，除了4个项目为人才摇号、1个项目未公布结果外，14次推盘中1个项目1次未触发积分，触发积分比例为93.3%。 

  二手房篇：

  成交领跑长三角 上涨动力匮乏 

  2021年上半年，全市二手房累计成交金额6057亿，成交套数18万套，套均总价336万元/套，同比增长7%，成交均价40793元/平，同比增长4%。

  由于一二手房倒挂严重，打新热度高涨以及信贷政策收紧，上海的银行放款周期延长一定程度上影响了二手房的成交。 

  从上海链家的数据来看，带看量环比下降5%，同样预示着成交量增长缺乏动力。挂牌价格环比持平，未再出现进一步上涨，并且供求平衡。新房供应充足在另一方面也遏制了天价二手房的诞生，议价空间正在不断扩大。从成交房源中的涨价占比来看，已经连续4个月下降。 

  据华东楼市观察统计，截至7月6日，上海2021年上半年二手房共成交161802套，挂牌均价53684元/平方米。在成交套数和成交均价方面在长三角各大城市中均名列首位。

  外环外成交量同比增长高于外环内

  根据相关数据，从全市二手房上半年分环线成交量来看，外环外同比增长70%左右，外环内同比增长50%左右，表现逊色于外环外。从均价同比来看，亦呈现明显的结构化特征，外环以内同比增速明显高于外环以外，特别是郊环以外的价格几无增长，同比持平。 

  分区域来看，上半年累计成交量同比增速最低的区域为徐汇、闵行和黄埔，同比增速最高的为奉贤、长宁和嘉定。上半年累计均价同比下跌的区域为浦东和金山，同比增速最高的为黄埔、徐汇和闵行。

  热门板块：南桥新城 

  从上半年二手房成交板块来看，1-6月全市二手房销量前五位最高板块依次为：奉贤南桥新城成交4997套、浦东周康板块成交3994套、浦东惠南板块成交3973套、嘉定主城区成交3783套以及，浦东三林板块成交3691套。    

  土地篇：

  土地供应大增，宅地成交创新高

  据统计，2021年上半年，上海共成交111宗涉宅用地，规划建面合计1147.7万方，同比上涨43.12%；其中租赁用地23宗，规划建面148.9万方，同比上涨27.9%；保障房用地40宗，规划建面352.2万方，同比上涨119.0%。

  商品住宅用地成交48宗，规划建面646.6万方，同比上涨23.2%；月均成交107.77万方，创近三年新高；土地出让金1447.3亿元，同比上涨54.7%；成交楼面均价24626.5元/平方米，同比上涨32.27%。 

  新规入场，土地热度下降

  2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，上海压轴出场，随着6月25日上海首次集中供地结束，2021年上半年上海的土地交易也宣告落幕。

  6月18日-6月25日，上海首轮集中供地56幅土地共揽金856.82亿元，最终实际出让的含商品住宅地块31幅，另有17幅动迁安置房地块、8幅租赁住房地块。

  2月20日，位于上海内环内的普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块以64.52亿元总价、溢价率36.15%成交。针对该地块高溢价成交的情况，普陀区政府约谈该地块受让人。

  新的土拍规则后，就避免了高溢价的发生。上海土拍新政规定，上海商品住宅用地出让实行限价竞价，对商品住宅用地分别设定起始价、中止价和最高报价。本批次的最高报价一般限定为起始价的110%。

  上海出台的新拍地规则最终以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

  这样做，就使得房企的报价更为理性，或者说盲目报高价的意义被削弱了。从各地块的竞价情况来看，房企也更为理性，这对于减少房企盲目加价或不理性拿地的行为，起到了积极作用。

  另外，本次上海土拍规范“同一申请人”概念，杜绝了马甲抢地的情况，又因为实行打分制，房企每拿一块地都会被扣除15分，增加了拿地的随机性，使得竞拍更加公平，给了中小型企业拿地的可能，在上海土拍新规的严格调控下，土地的热度被降下来，也给了房企更多的利润空间。

  下半年：

  新房供应量充足，二手房调控趋严

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾预计，下半年还有两批集中供应楼盘入市。从供应量来看非常充足，不过供应量主要以外环外为主，市区7区的供应量仍受到限制，可能下半年或明年会略有松动。   上半年成交均价同比下降3%，考虑到去年下半年成交结构同样出现外移，成交均价会下降，同比降幅可能会出现收窄。但是从数据层面来看，调控目的已经达成，下半年压力会减轻，也为市区的新盘供应提供了空间。 

  根据乐居统计，下半年上海楼市共计133盘意愿入市。目前8月预计开盘的项目共计7盘，加上未公布认购信息的3盘，共计10盘。按照今年集中取证的节奏，第四批集中入市项目或将于7月中旬至7月底公布，那么，9月份将迎来第四批项目集中开盘。

  而二手房将面临越来越严的调控，新房的供应量充足，再加上房地联动价的设置，未来新房的房价格局已经确定。

  另外，7月9日，上海市房管局明确，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

  新房供应量大且限价，贷款放款周期延长，上海实施二手房源价格核验政策，二手房的交易将更加滞缓。