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  编者按：2021年地产行业经历多事之秋，因调控收紧而无力偿还债务的房企接踵而至，企业经营遭遇空前困境。即使如此，房企仍在坚强地活着。随着年报季来临，房企在长三角表现如何？会交出怎样的成绩单？乐居新媒体环沪发起《奋楫·长三角年报季》策划，聚焦2021房企长三角年报。

  乐居新媒体 陈鑫 发自上海 调控紧逼、暴雷频频，地产行业在多重压力下前行，企业盈利能力也因此遭受重击，金融街便是其中一员。

  3月31日，金融街（000402.SZ）交出了2021年度业绩单。报告期内，金融街ROE连续下滑，利润持续走低。公司五大区域虽营收增长，但毛利率均出现不同程度下滑，尤其是长三角区域，毛利率降至14.87%，仅高于成渝。

  长三角毛利率下滑

  2017-2021年数据显示，金融街ROE呈现陡坡时的下滑，由17年的10.56%大幅降至21年4.48%。

（公司ROE | 数据来源：雪球）

（公司利润表 | 数据来源：雪球）

  翻阅近5年的年报数据，公司营业利润浮动频繁，从17年55.29亿到21年26.73亿几乎腰折。归母净利润则更是连续2年下滑，从17年的30.06亿元缩水至2021年的16.43亿元。

（2021金融街主营业务表 | 数据来源：公司年报）

  营业收入或许是公司业绩中少有的上升指标。报告期内，公司营业收入为241.55亿元，同比增长33.3%。其中，房产开发为贡献的主要业务，年内共实现218.6 亿元，同比上升 38.3%。

  但营收的增幅远不及成本增幅，这也造成了毛利率的大幅下滑。报告显示，在房产开发业务上，公司的毛利率较同期降低10.91个百分点，为16.63%。同时，除物业经营毛利为负外，其他业务的毛利也分别呈现下降趋势。

（2021金融街主营业务表 | 数据来源：公司年报）

  具体到区域，2021全年公司长三角区域营业收入实现44.85亿元，占比18.5%，且毛利率同比降低9.65个百分点，仅有14.87%。值得一提的是，在此前年报中统计的上海区域也面临过相同境遇。2019-2020年，上海区域营收从63.41亿元大幅下降至11.96亿元，毛利率也从31.89%下降至20.03%。

  有业内人士表示，作为一家曾经积极对外扩张的投资商，现金流，负债等或已成为金融街业绩及盈利指标发展的最大困扰。尽管公司在报告中明确表示，年内已开启加大销售回款与资产处置力度，但负债指标也仅仅只是得到略微改善。

（公司资产负债表 | 数据来源：雪球）

  截至报告期末，公司总负债由2020年的1294.03亿降至1221.85亿，负债率下降2.33个百分点，降至74.15%。除此，公司年内的经营现金流也大幅缩水，为38.93亿，同比下降60.64%。公司对此表示，目前现金短债比继6月末至今已持续达标，在剔除预收款后资产负债率及净负债率上则继续改善。截至2021年末，公司仍踩两条红线。

  上海项目屡屡受挫

  依靠北京金融街的成功，金融街开始尝试复制模式，异地扩张的计划。然而，在异地复制过程中难免会产生水土不服，这也是公司在长三角区域毛利率下滑的重要因素之一。作为长三角核心，上海则更是如此，公司旗下各个上海项目均深陷命途多舛的困境。

  2015年，金融街以88.15亿元的大手笔夺得上海火车站北广场以北地块，溢价率高达50.12%，楼板价27022元/平方米。不仅价格高于底价近30亿元，也再次刷新彼时上海的总价地王。

  拿地有多风光，过程就有多煎熬。拿地2年后的2017年，项目住宅部分金融街融府售楼处才姗姗来迟。尽管该住宅项目有着绝对的市区优势，但在火车站环境的硬伤下，单价仅为9.2万元/平方米，而距离市区更远的大宁金茂府单价则高于10万元/平方米。住宅部分利润也并未能达到预期。

  同时，公司在商业部分的进度不仅缓慢，同时一再引援。2017年底发行推出“泰康－金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”；2019年宣布与丰泰地产投资达成项目战略合作，共同完成商办地块的一期金融街融泰中心。直至2021年9月底，公司才宣告完成项目主管线安装工程。

  据最新的年报数据显示，公司预计项目的竣工时间定在2022年。这也意味着自拿地至今，项目已开发近7年的时间。今年能否如约完工，仍然是未知数。

  无独有偶，金融街位于崇明的住宅项目金悦府则深陷去化缓慢的泥潭。

（崇明金悦府网签数据 | 数据来源：网上房地产 ）

  根据网上房地产数据显示，项目第一批总计推出290套房源，自2021年1月开盘后至今1年多的时间，项目仅去化了218套，仍剩下72套。去化速度的缓慢，无疑意味着企业资金的回笼势必趋缓。去年11月，金悦府第二批407套房源的入市，截止至今仅去化123套，项目未来的去化问题或许会更加艰难。

  作为金融街首进上海的里程碑项目，金融街海伦中心也没有逃过这场宿命。

  2014年，金融街以总价约52.3亿元一次性收购SOHO中国位于上海的SOHO海伦广场（后为金融街海伦中心）及SOHO静安广场的全部权益。而在短短的5年时间，旗下的金融街海伦中心却两次面临易主的命运。

  2016年，金融街与vipabc签署战略合作协议，整售金融街（海伦）中心B、C两栋写字楼。2019年，金融街旗下子公司上海杭钢嘉杰实业以6.49万元/平方米的价格将金融街（海伦）中心D栋、E栋共计16240.42平方米出售给长城人寿，交易总价为10.54亿元。

（2017年，2018年上海金融街海伦中心档期租金 | 数据来源：公司年报）

  事实上，自2017年投入运营的金融街海伦中心，在公司的业绩上一直有明显助力。2017-2018年，金融街海伦中心当期租金涨幅同比翻番，高达254.6%。租金大幅提升却仍出售资产，金融街对此表示，出售有利于公司加快资金回笼，保障公司的现金流安全，进一步降低杠杆水平。

  除此之外，公司剩余在上海的项目，则均为尾盘或待入市状态。

（2018年上海房企销售TOP50 | 数据来源：克而瑞）

  伴随上海项目的尽数折戟，金融街在上海的地位也逐步“退场”。据悉，公司曾在2019年克而瑞所公布的上海房企销售TOP50中取得13名的佳绩。但在此后的2年中，公司正式被剔除榜单。

  战略转移长三角

  事实上，向外扩张成为金融街谋定的必由之路。尽管以上海为核心的长三角区域遭遇拓张不利的局面，但公司仍将该区域作为公司布局的主力阵地，成为未来押宝的重心。

（报告期内土地新增储备 | 数据来源：公司年报）

  公司不仅公开表明以上海为核心的长三角区域是公司未来重点投资的区域之一。同时在2021年土储布局中也可窥见一斑。报告期内，公司新增的8个项目中，长三角区域便占据5个，新增土地面积也超过五成，为27.9万平方米，分别布局在上海、无锡、嘉兴及昆山。

（2021公司销售表 | 数据来源：公司年报）

  虽然长三角总土储占比仍然居于五大城市群的中位，但区域的销售业绩却已得到明显的提升。报告显示，截至目前，公司总项目储备共87个，长三角的项目仅为17个，总储备面积占比也仅为两成。但长三角区域在公司房产开发的销售上已跃居区域销售第二位，实现94.6亿元，仅次于公司大本营京津冀区域。

  除此，公司也多次在上海、苏州等长三角城市推进了多个核心地标城市综合体项目。除了上文所述的上海金融街（海伦）中心及上海火车站北广场项目，公司也在苏州布局了高端城市综合体太湖新城。据悉，该项目则将助力当地区域打造一个融合生态、智慧、产业为一体的现代化新城，接轨世界湾区。

  业绩的壮大，土储的发展都离不开公司的盈利能力，盈利指标的把控无疑是金融街当下急需解决的重中之重。基于当前“房住不炒”总基调及“三道红线”融资收紧的环境下，负债结构也成为是公司未来业绩能否承压发展的重大考验。

  对此，公司也在年报中积极回应，明确将优化资产负债结构作为重点，将有序降低有息负债规模，并将开展一系列的措施，努力实现经营业绩稳健发展。

  未来，金融街的业绩能否否极泰来？战略转移的长三角区域又能否成为其发展的助力？乐居新媒体将持续关注。