正文

乐居新媒体 随第四批土拍结束，2022上海全年土拍落下帷幕，留下三组数据揭示全年情况。今年上海土地成交金额创下新高，足见上海市场强劲。但与此同时，底价成交过半，国央横扫大部分地块，也突显当下正经历的分化。

数据一：2839.5亿历史新高

2022年上海共出让地块115宗，土地成交金额高达2839.5亿，同比2021年的2825亿上涨0.5%，创下上海近八年涉宅地成交金额新高。

据克而瑞数据，2015至2022年的八年中，上海涉宅地成交金额的最低位出现于2017年，全年涉宅地成交1092亿。自2020年开始突破2000亿向3000亿进发。若今年第四批供地数量与前三批相当，那么在今年便会突破3000亿的大关。

与同为集中供地的2021年相比，2022年除第四批次地块减少成交金额创下新低外，前三批土地成交金额均超过2021年同期。仅今年第三批土拍，成交金额便高达1054亿，为上海开展集中供地以来的最高总价记录。

成交金额背后不仅关联着数量，也有供应结构的影响。今年出让地块较多的区域为浦东、嘉定和青浦，尤其是后两个区域的优质宅地往往可达到溢价成交。同时今年减少了临港的供应，加大传统市区的供应。今年普陀涉宅地块成交7宗，静安成交4宗，徐汇和长宁也多于去年。传统市区地块一般起始价较高，如第三批的静安区中兴社区1幅地块起始价便高达120.6亿。

数据二：55%地块底价成交

尽管成交金额创下新高，今年底价成交地块占比仍达到55%，115宗中63宗底价成交。对比2021年，涉宅地底价成交占比约50%。

在成交金额迈向三千亿的关口，上海土拍内部分化却加剧。在业内看来，这反映当下房企对于新房市场预期不确定的心理，更希望“把有限的预算花在刀刃上”，即押注那些预期销售情况更好、能更快回笼资金的地块。

从今年底价成交的地块分布看，以往的区域销售情况是一大参考。如今年首批的临港区域供应的8宗涉宅地块，最终全部以底价成交。观察区域楼市不难发现，低迷的认购、大量此前未消化的供应，以及尚不完善的配套，都是冲击未来销售预期的因素。

在底价成交地块中还有一部分属于涉宅综合用地，除住宅外还含商业、办公等业态。从几批土拍的情况看，这些地块即使位于核心区域也多为底价成交。在业内看来，这些地块不仅对房企综合开发实力要求高，对资金的占用量也较大，投资回报期往往较长。据乐居统计，该类地块约占今年底价成交地块的30%。

反观吸引大量房企参拍的热门地块，板块配套的成熟和较热的楼市是其共同点。如第三批土拍中的闵行华漕MHPO-1403单元53-01地块，共吸引10多家房企参与竞拍，第四批的宝山顾村镇共富社区N120901单元E1A-05有12家房企争夺。

数据三：国央横扫83%土地

今年上海土拍以国央企拿地为主，总体占比约为83%。实际上从去年第二批开始，国央企便成为上海土拍的拿地主力，今年延续了这一趋势。

具体看，今年上海第一、二、四批土拍国央企拿地均超八成，第三批国央企拿地约占七成。招商蛇口今年共斩获上海集中供地10宗地块，居房企首位。据乐居统计，在拿地面积和权益拿地金额方面，华发、招商、港城位居今年上海集中供地新增拿地面积前三，其中华发和招商全年权益拿地金额均超过200亿。

中铁建、象屿、建发也是今年土拍的常客，除了这些熟悉的面孔，上海本土国企同样是一股劲流，如上海建工、浦开、上海金桥、临港集团、港城、奉发等。此外也有安徽高速、山东健康等外地综合性国企参与。

国央企消化了今年八成的土地，剩下两成如何？从全年结果看，一些中小型民企开始现身到上海土拍中，借传统大型民企缺席的窗口期积极拍地。

如佳运置业，是一家深耕于江浙沪的小规模房企，今年集中供地斩获金山、宝山3宗宅地。同样活跃的中小民企还有同润、恒文等。有业内人士表示，在上海土拍不再以打分制发放入场券后，这些企业开始活跃，是看到了在上海公开市场拿地希望的增大。

那么这些中小房企的频繁入场能否带动民企整体的积极性？来年，横扫上海土拍战场的还会是国央企吗？静待时间揭晓。