“央妈”喊话挺刚需_今日聚焦_新浪乐居

曾经的“香饽饽”为何遭抛弃

在中国房地产市场兴起的同时，银行的住房按揭贷款也经历了一轮扩张，房贷业务一度占到个贷业务的90%以上，在竞争激烈的年份，各家银行争相打折争取客户。

“利率市场化后，经营压力大。”一股份制银行人士称。去年开始，在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低。在信贷规模总量一定的情况下，银行往往会将资产投放到收益率较好、风险可控的资产运用，而按揭贷款的利率偏低，并不是最理想的业务品种。
国泰君安分析师邱冠华表示，利率市场化背景下银行资金成本上升，按揭业务银行不怎么赚钱，很多商业银行虽名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停。张大伟称，目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加，4月1.23万亿居民存款搬离银行，银行平均成本利率提高，导致不太可能给购房者优惠。
从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域。“有就做，没有也不强求。公司将更多的资源和注意力放到了消费抵押贷款、经营性贷款方面。”一位股份制银行人士告诉新京报记者。据了解，目前在该行北京分行的个贷业务中，房贷业务比例已经低于50%。
以目前5年期以上贷款利率6.55%计算，如果打9折为5.895%，而5年期的存款利率为4.75%，为了拉存款不少银行都上浮10%，也就是5.225%。这意味着，银行发放房贷的利差空间不到1.5个点。但消费抵押贷款则更为吸引人，消费抵押贷款的利率一般要上浮20%以上，这对于银行来说，利润空间更大。

银行选择“听话”还是求利润？

面对央行的窗口指导，银行大倒苦水，是选择“听话”还是让位于“追求利润”？

一位银行人士表示，选择少做或者不做个人按揭贷款，是商业银行根据目前资金成本和需求的现实情况，做出符合自身商业利益的市场化选择。目前大中型银行都已经上市，在银行业整体营利压力增大的趋势下，几乎没人愿意干“赔本赚吆喝”的买卖。
平安银行有关人士昨天对新京报表示，目前该行房贷业务正常开展，会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。平安银行也会根据国家相关政策以及银行具体情况，随时调整房贷相关政策。
事实上，银行压缩房贷的另一个背景是，目前国内房地产市场呈下行趋势，房贷业务的风险正在加大。
央行智库余永定近期表示，如果2014年中国经历一场危机，则这场危机的触发点很可能是房地产价格暴跌，房地产价格暴跌冲击金融体系的第一个环节是银行按揭抵押贷款和房地产开发贷款。尽管房地产业贷款在银行贷款中占比20%左右，但如果房地产价格下跌，和房地产相关的企业出现问题，相关贷款也会出现问题。

央行指导房贷难挡房价拐点形成

房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋，未来很难有更多银行跟进放松房贷业务，难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。

目前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此，救市的声音不绝于耳，甚至从四线城市扩展至二线城市。但在经济结构调整的关键时刻，楼市是万万不能再受刺激的，一旦全面放松楼市，尽管短期可以收到快速“稳增长”的效果，但长期而言将会使实体经济更难受，因为刺激楼市会引发银行系统的新一轮加杠杆，流动性风险将更加积聚成为实体经济头上的堰塞湖。
考虑到房地产本身的行业政策不会有多大的边际改善空间，房贷无疑将是影响未来楼市走向的关键。如果二季度继续维持信贷收紧，即使政府用放开限购政策、下调二套房首付比例等手段来救市也可能收效甚微，房地产很可能会出现价格加速下跌的现象，房价拐点有望今年形成；但如果信贷再次放宽，很有可能房地产市场再现明显上涨。
房贷利率持续上浮与额度紧张凸显了目前房地产的潜在风险，但央行对于个人住房贷款的政策引导，或将拉长拐点出现的时间。不过，尽管央行要求商业银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，个别银行对首套房的房贷利率也的确有所松动，未来不排除其他的小银行也会跟进，但是房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋，未来很难有更多银行跟进放松房贷业务，难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。