今日聚焦507：自住型商品房你看懂了吗？_新浪乐居

北京市第二批自住商品房近日启动申购，包括位于东坝单店的金隅汇景苑以及位于高井的金隅汇星苑。两个项目共有房源5347套，蜂拥而至的申购者在申购第一天将网络页面一度挤至瘫痪。

自住房的大量供应和2013年年末延续至今的信贷紧张，已令北京楼市出现滞涨。2014年马年春节后，北京5天合计住宅签约总量仅1553套，比2013年春节后的开局3379套下调了54%。马年北京楼市复苏明显缓慢。
2013年10月23日，北京市公布的自住型商品房政策特别提出，鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品房。
北京市正在践行这一政策。所谓企事业单位自有用地是指，属于企事业单位自有并用于企事业单位运营、经营的土地，这些土地的用途基本为非住宅用地，原则上不能用于住宅开发建设。受历史原因影响，北京大型国企还有不少这样的自主用地。通过申请改变用地性质，就可以转为自住性商品房用地。
据悉，海淀区上庄镇B10地块原为首农集团自有用地。东坝单店地块、百子湾地块原本分别是金隅和北京建工的企业自有用地。这三块地也只有首农、北京建工、金隅参加企业参与投标。
2月17日，首农集团以22.25亿元的价格摘得海淀上庄镇自住房地块，折合楼面价12151元/平方米，溢价率仅为1.13%。该地块建筑控制规模183109平方米，房屋销售限价为2万元/平方米，相对较低。

16个楼盘入市，商品房网签仅4030套——北京市宣布推出自住型商品房之后的首月，北京楼市交出了一张清汤寡水的成绩单，推盘数与成交量较去年同期均下滑近50%。

在分析人士看来，市场最新的成交量很可能意味着，自住型商品房这个新事物已经开始发挥部分作用：越来越多的购房者选择进入这个售价七折的池子，因此，在房票限额一张的前提下，他们不得不克制购买商品房的冲动，这可能引起了市场成交量的下滑。
与此同时，土地市场异常火爆。在“年内提供2万套自住型商品房”的承诺之下，年底土地的集中供应成为顺理成章的事。新政宣布半个月内，北京已成功出让18宗自住型商品房地块，合计规划建筑面积已达197万平米。
2013年11月30日，周六这天，北京首个自住型商品房项目恒大御景湾正式接受网上申请。刚刚拿到北京户籍不久的上班族王薇一早就守在了电脑前，在因登录人数过多而一度崩溃的系统中，简要填写了几项个人信息，最终成功完成了网申。
自住型商品房的池子到底有多大？伟业我爱我家市场研究院经理程浩业向乐居记者分析，如果以北京市机动车摇号人数作为参考(因二者申请条件较为接近，汽车摇号资格更严)，符合自住房申请资格的人数有可能会达到100万。尽管政府明确表明，年内将供应2万套自住房，在此基础上明年还将加推5万套。但是7万套的总量与100万的潜在购房人群相比只是杯水车薪。

在刚刚闭幕的北京市地方“两会”上，该市首次将自主型商品房明确为“共有产权住房”。此类房屋将按照“限房价竞地价”模式推广，今后将有5万套供应，满足“夹心层”需求。

大建自住型商品房本意是缓解住房困难，动机是值得称道的，但必须关注到具体执行中的隐忧。首先，北京每年新增人口为50万，还有大量旧有人口的改善型需求，现有供应量仍然不足，大量“夹心层”仍然会选择到市场购买商品房，自主型商品房会挤占普通商品房供地，而政府又不愿意放弃土地财政，推出的“竞地价、竞配建自住型商品房面积”的土地出让模式，会迫使开发商依靠抬高普通商品房售价来弥补地价损失。
与此同时，加之土地成本和建设成本不断上涨，而房屋售价被严格限制，开发商利润过低，不仅会使得开发商无意开发自住型商品房导致供应不足，也会导致最终房屋质量难以与正规商品房媲美。
事实上，无论从价位、土地供应模式还是二次出让方式，自住型商品房延续旧有的保障房实物出售的供给模式。这一模式存在“退出难”，而且自住型商品房一旦建成，最大的受益者是地方政府，此类房屋不仅能充保障房之数，还可以坐收土地财政之利。
按照北京市的说法，共有产权住房二次上市时，政府会拿走自己份额的收益，所以“没买到的人也不亏，买到的人也不得利。”