香港楼市下跌背后:政府三战开发商

在知名开发商大呼2014年楼市“危险”的同时,内地上个月最新70大中城市房价继续上涨,上海同比升幅竟然接近20%,全国人民都在房价是要暴跌还是暴涨的困惑中打转。在另一边的香港,形势则清晰得多。

 
 
第509期
 
往期回顾

“楼战”回合一:开发商力抗政府

香港住宅的高价屡屡为人诟病,住房负担也高居全球首位。然而香港楼市真正的症结并不在高价,而在于长期的供应过少。香港政府真正立定决心调控楼市,始于2012年新任特首梁振英上任。

  • 其实从2009年起,香港楼市受到美国量化宽松带来的大量资金刺激已显著上升,政府在2010年底推出了第一道限制短炒的“额外印花税”。但是,由于对97金融风暴和SARS经济低潮的深刻记忆,前任特首曾荫权强调“政府要击垮楼市,远比扶起楼市容易”,对加大住宅供应非常抗拒,楼价暴涨势头并未受遏制,到了2012年已升逾一倍。
  • 以“黑马”姿态意外胜出特首选举的梁振英,竞选以来就以抨击地产霸权和矢言调控房价作为政治纲领。上任后,港府一方面连续推出“加强版”额外印花税(三年内转卖住宅须交税最高15%),限制外来人士的“买家印花税”(非本地居民买楼须交税15%),“双倍印花税”(购买一套以上住宅印花税加倍),提高首付比例,将楼市需求压抑到仅剩下本地初次置业者。另一方面,港府调动各方力量加速推售土地,将未来5年公、私营住宅落成计划大幅调高40%。
  • 然而,在楼市暴涨中赚得眉开眼笑的开发商,显然并不乐见特首这番雄心。所谓道高一尺,魔高一丈,开发商略施手腕,就让政府的多番努力看起来纷纷白费。例如,港府原本加快卖地和补地价谈判,预期2013年住宅可落成1.35万套,结果不但没有达标,反而仅落成8300套,比2012年还减少了18%,创下4年来最低。
  • 开发商们的理由看起来也冠冕堂皇——“这与天气不好,人手短缺的因素有关”,让政府无奈的是,楼市的供应最终还是捏在真正建房子的开发商手中。
  • 众多开发商更多次表示港楼市前景堪虞,明示暗示要从香港撤资。以新鸿基地产轰动性投得上海“地王”,投资高达400亿港元(7.7593, -0.0010, -0.01%)之巨为首,各大地产商纷纷高调增资内地市场。

“楼战”回合二:开发商业绩压力下变阵

政府对调控持之以恒的坚定态度,出乎不少开发商的预料,而“捂盘”的销售策略,长期下来也显现出越来越多副作用。

  • 刚刚过去的2013年,新鸿基本地190亿售楼目标仅完成了100亿,长实全年售楼目标更仅完成不足1/3,创13年来新低。在香港股市上的地产板块已闻风先动,全年持续下跌,最多挫20%,连累李兆基、郭炳江、郭炳联等一众富豪去年纷纷身家大跌,排名易位。
  • 在业绩的压力下,坚挺了一年的开发商也终于要被迫变阵。去年底,事情开始出现变化,10月新鸿基地产突然推售港铁九龙站豪宅“天玺”,以提供按揭协助、税项补贴等一系列优惠,变相减价超过30%促销,一时间成为全城焦点。
  • 新鸿基则近日再度“接棒”,在推售新界元朗住宅“尔峦”剩余单位时,以补贴印花税等手段继续变相降价约40%,一时间市场风云变幻,甚至有外界舆论惊呼香港楼市即将“崩盘”。
  • 当然,只要仔细看看开发商的推售细节,就知道离“崩盘”显然还远。大开发商的“降价”,除了调整部分楼盘在2013年初定价脱离实际的因素外,主要的手段是先推售方向、景观、楼层各方面条件都较差的住宅单位,以低价吸引投资者,然后再逐步调高价格,出售素质较佳的住宅。新鸿基打头炮的“天玺”,第二批推售时已悄然提价近10%。
房闹

下一回合:楼价难大跌

根据政府土地注册处的数据,今年过去的近两个月中,一手楼注册量大涨至9年以来的新高。无论开发商如何长袖善舞,一手楼市场的活跃,标志着港府在楼市硬战的第二回合,终于占到上风。

  • 过,这并不意味着楼市就已经面临大跌的前夜。   一方面,与香港楼市关系最为密切的美国联储局退市步伐,比业界想象的要缓慢许多。另一方面,香港楼市未来数年依然将处于严重供不应求状态,目前下调售价的新盘也迅速吸引到大量买楼客
  • 此外,香港楼市其实最终由二手楼市场主导,其比例是一手楼的数倍。目前受到住宅转卖要交各种附加税项等措施压抑,二手成交过去一年都相当低迷,但却并没有多少业主急于降价出售。多数分析者都相信,在利率明显上升前,本地楼市的走向大约将是升势渐缓,而跌势渐显。尽管业主并不急着出手,但在楼价上涨的预期逐渐改变下,价格回归的趋势最终会慢慢从一手市场影响到二手市场。
  • 在政府方面,由于在重税下炒卖已几乎完全被压抑,政策上不会有太多“后招”。而且楼价大跌也非港府所愿——数名官员近期都曾表示,只要确定楼市进入降价周期,就考虑取消措施。

香港开发商新盘开价大幅下调40%,成交量则显著回升,外界惊呼楼市转势下跌,甚至引来“崩盘”的忧虑。其实,自从新一届香港政府出重手调控楼价以来,已经与开发商拉锯战两大回合,在开发商奇招迭出下,港府长期调控的坚定态度,终于在一手新楼市场上取得一次扎实的胜利。