今日聚集509：香港楼市下跌背后：政府三战开发商_今日聚焦_新浪乐居

“楼战”回合一：开发商力抗政府

香港住宅的高价屡屡为人诟病，住房负担也高居全球首位。然而香港楼市真正的症结并不在高价，而在于长期的供应过少。香港政府真正立定决心调控楼市，始于2012年新任特首梁振英上任。

其实从2009年起，香港楼市受到美国量化宽松带来的大量资金刺激已显著上升，政府在2010年底推出了第一道限制短炒的“额外印花税”。但是，由于对97金融风暴和SARS经济低潮的深刻记忆，前任特首曾荫权强调“政府要击垮楼市，远比扶起楼市容易”，对加大住宅供应非常抗拒，楼价暴涨势头并未受遏制，到了2012年已升逾一倍。
以“黑马”姿态意外胜出特首选举的梁振英，竞选以来就以抨击地产霸权和矢言调控房价作为政治纲领。上任后，港府一方面连续推出“加强版”额外印花税(三年内转卖住宅须交税最高15%)，限制外来人士的“买家印花税”(非本地居民买楼须交税15%)，“双倍印花税”(购买一套以上住宅印花税加倍)，提高首付比例，将楼市需求压抑到仅剩下本地初次置业者。另一方面，港府调动各方力量加速推售土地，将未来5年公、私营住宅落成计划大幅调高40%。
然而，在楼市暴涨中赚得眉开眼笑的开发商，显然并不乐见特首这番雄心。所谓道高一尺，魔高一丈，开发商略施手腕，就让政府的多番努力看起来纷纷白费。例如，港府原本加快卖地和补地价谈判，预期2013年住宅可落成1.35万套，结果不但没有达标，反而仅落成8300套，比2012年还减少了18%，创下4年来最低。
开发商们的理由看起来也冠冕堂皇——“这与天气不好，人手短缺的因素有关”，让政府无奈的是，楼市的供应最终还是捏在真正建房子的开发商手中。
众多开发商更多次表示港楼市前景堪虞，明示暗示要从香港撤资。以新鸿基地产轰动性投得上海“地王”，投资高达400亿港元(7.7593, -0.0010, -0.01%)之巨为首，各大地产商纷纷高调增资内地市场。

“楼战”回合二：开发商业绩压力下变阵

政府对调控持之以恒的坚定态度，出乎不少开发商的预料，而“捂盘”的销售策略，长期下来也显现出越来越多副作用。

刚刚过去的2013年，新鸿基本地190亿售楼目标仅完成了100亿，长实全年售楼目标更仅完成不足1/3，创13年来新低。在香港股市上的地产板块已闻风先动，全年持续下跌，最多挫20%，连累李兆基、郭炳江、郭炳联等一众富豪去年纷纷身家大跌，排名易位。
在业绩的压力下，坚挺了一年的开发商也终于要被迫变阵。去年底，事情开始出现变化，10月新鸿基地产突然推售港铁九龙站豪宅“天玺”，以提供按揭协助、税项补贴等一系列优惠，变相减价超过30%促销，一时间成为全城焦点。
新鸿基则近日再度“接棒”，在推售新界元朗住宅“尔峦”剩余单位时，以补贴印花税等手段继续变相降价约40%，一时间市场风云变幻，甚至有外界舆论惊呼香港楼市即将“崩盘”。
当然，只要仔细看看开发商的推售细节，就知道离“崩盘”显然还远。大开发商的“降价”，除了调整部分楼盘在2013年初定价脱离实际的因素外，主要的手段是先推售方向、景观、楼层各方面条件都较差的住宅单位，以低价吸引投资者，然后再逐步调高价格，出售素质较佳的住宅。新鸿基打头炮的“天玺”，第二批推售时已悄然提价近10%。

下一回合：楼价难大跌

根据政府土地注册处的数据，今年过去的近两个月中，一手楼注册量大涨至9年以来的新高。无论开发商如何长袖善舞，一手楼市场的活跃，标志着港府在楼市硬战的第二回合，终于占到上风。

过，这并不意味着楼市就已经面临大跌的前夜。　　一方面，与香港楼市关系最为密切的美国联储局退市步伐，比业界想象的要缓慢许多。另一方面，香港楼市未来数年依然将处于严重供不应求状态，目前下调售价的新盘也迅速吸引到大量买楼客
此外，香港楼市其实最终由二手楼市场主导，其比例是一手楼的数倍。目前受到住宅转卖要交各种附加税项等措施压抑，二手成交过去一年都相当低迷，但却并没有多少业主急于降价出售。多数分析者都相信，在利率明显上升前，本地楼市的走向大约将是升势渐缓，而跌势渐显。尽管业主并不急着出手，但在楼价上涨的预期逐渐改变下，价格回归的趋势最终会慢慢从一手市场影响到二手市场。
在政府方面，由于在重税下炒卖已几乎完全被压抑，政策上不会有太多“后招”。而且楼价大跌也非港府所愿——数名官员近期都曾表示，只要确定楼市进入降价周期，就考虑取消措施。