今日聚焦522：危机感：房地产信贷风险来临_新浪乐居

债务违约案例料难避免房地产贷款风险可控

一位国有大行总行信贷部人士表示，早从2013年开始，该行就已经开始严格控制房地产相关贷款的投放，对于房地产企业的“名单制”管理也比较严格。“我们的门槛设定的比较高，除非是招保万金这类全国一流房企的项目，其他我们只贷给有国资背景的房企。那些非一线城市的房地产项目贷款利率也会相对高一些，只有少数几家全国一流房企可以享受贷款基准利率。”

兴润置业房地产债务违约事件使市场颇为恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民间借贷规模大、链条长，且房地产业杠杆率较高的地区，一旦出现大规模债务违约，很容易引发系统性风险。其二，与当前市场的大背景有关。2014年春节之后，房地产市场利空消息不断。媒体先是爆出一些三四线城市楼市库存过剩，有些地区的公职人员甚至被要求参与卖房。此后，部分区域的房地产项目出现降价，且已经蔓延到广州、北京等一线城市。
浙江当地银行业内人士认为：“虽然兴润只是个案，但是江浙的企业普遍都有互保、联保的习惯。目前大部分银行都开始从内部排查了，看有没有关联的客户、资金。”
中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，目前中国的房地产贷款风险总体可控，还远未到上升为金融系统性风险的程度。不排除未来仍有类似的个案发生，但引发“违约潮”的可能性很小。“在银行拨备充足的情况下，适度曝露违约风险，对整个金融体系是好事，实际上以前整个信贷资源配置是极度扭曲的。”曾刚指出，一方面，目前房地产贷款占银行信贷的比重比较低，远低于欧美发达国家的占比；另一方面，数据显示，房地产贷款的损失率也是比较低的。
“兴润置业的个案，我相信实际损失应该不大，考虑到抵押物价值以及可能的重组，不良风险应该可以正常释放。不可否认，江浙地区受经济周期影响是比较大的，但对于商业银行来说，这些地区的制造业、钢贸等领域贷款才是风险高发区。”中国银行国际金融研究所宏观经济研究主管温彬表示。

兴润35亿债务违约房地产信贷渐趋从紧

“三四线城市的房地产开发，尤其是对中小房企来说，这两年显然是越来越难混了。”浙江一知名房企高层坦言，开发商大多靠土地资产做抵押贷款，这两年楼市整体不佳，政府为提高成交率，将土地起拍价定得很低，无疑造成此前高价拿地的公司资产严重缩水。

浙江一知名房企高层看来，在楼市低靡和银行限贷等背景下，房企将加速洗牌。“我认为这种洗牌对整个房地产市场的长期健康发展而言绝对是好事，坦白说，房地产快速发展这么多年，中间涌出来无数的房企，很多都是浑水摸鱼，纯粹为牟取暴利。”
有资深银行人士亦指出，“在三四线城市，尤其是在江浙民间借贷活跃的地方，部分所谓房地产开发商，凭借一定的人脉关系，拿着银行的贷款，去放高利贷也并不罕见。前几年楼市好，各方相安无事。现在风险逐渐暴露，该消失的消失，该破产的破产，都来了。”
关于房地产信贷风险的问题，监管层官员、业内专家均有重要的论述。全国人大代表、江苏银监局局长于学军在今年两会期间就表示，“今年重点是防控房地产信贷风险”。
全国政协委员、上海银监局局长廖岷在今年两会间隙接受采访时也表示，从信用风险的角度来说，会更重视房地产贷款风险，“虽然房地产信贷政策没有特别的调整，按现有政策执行，但今年房地产风险是银监会和商业银行都很关注的风险”。
银监会的数据显示，截至2013年末，有20家银行涉及房地产类贷款达20.9万亿元，约占2013年末银行业贷款余额的33%。此外，截至2013年9月末，20家主要银行机构房地产贷款及以房地产为抵押的贷款占各项贷款比重高达37.9%，抵押品风险较大。

地产信贷现隐忧房地产私募基金首当其冲

专家认为，目前中国的房地产贷款风险总体可控，还远未到上升为金融系统性风险的程度，但不排除未来仍有类似的个案发生，其中房地产私募基金首当其冲。从大部分地产私募基金所投的项目情况来看，天生的瑕疵将会使得地产私募基金可能成为纠纷的高发领域。

“大部分房地产公司融资一般有三个选择：银行、信托和房地产私募基金。”深圳某商业银行信贷部经理表示，三种渠道的融资成本成递减，银行最低，地产私募基金最高，有的可能超过25%以上。
自2008以来，随着房地产行业的变化，房地产私募基金数量与规模逐步增加，并在2010年迎来井喷式增长。德邦证券数据显示，在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。而到2013年新募房地产基金数量达到132只；从披露的募资金额看，募资总额达到106.67亿美元，同比增长79.1%。行业爆发性的增长，无论是募资金额，还是基金成立数量均达到行业历史最高水平。
目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的24%，管理金额占41%；以股权和债权结合进行投资的机构数量占37%，管理资金量占到总管理资金量的38%；单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。
总体而言，半数以上的房地产基金关注住宅地产或者与住宅相关的综合性房地产开发。住宅地产是目前国内大多数房地产基金的投资主题，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产的融投资业务。从投资者机构看，现阶段，房地产基金的LP主要以散户为主，以机会型投资为利益驱动因素。

银监会主席尚福林撰文指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业。这次兴润置业“崩盘”是个别房企资金链断裂引发的风险传染。地方政府、银行、开发商甚至包括购房者必须居安思危，注重利益的同时更要评估风险，尽量避免房地产走向“泡沫”。正所谓出问题才后悔，到时候可能就来不及了。