今日聚焦523：公积金贷款只能使用一次？！_新浪乐居

公积金“只能贷一次”是缺钱还是为抑制房价？

此次广州公积金新政出台的直接促因，就是流动性吃紧。由于归集额度赶不上提取和放贷额度，导致近几年来公积金中心都是在吃老本。早在2009年就有报道说广州公积金中心每月蚀本6亿。现在老本吃得差不多了，只好收紧放贷，或许还能达到抑制房价的目的。

实际上除了广州公积金中心闹钱荒，上海也好不到哪里去。2013年上海住房公积金归集额为641.65亿元，同比增长15.31%；提取额为376.37亿元，同比增长33.32%；放贷额达到614.56亿元，同比增长49.75%；增值收益为41.20亿元，同比增长16.81%。可以看到2013年上海住房公积金归集额小于提取额、放贷额、增值收益的总额，如果以前放出的贷款回收额不能弥补这个缺口那么必然导致钱荒。而更严重的这种状况会持续下去，因为归集增长率远小于放贷增长率。除了广州，一些城市公积金中心曾出现过贷款需排队的现象，也是流动性偏紧。
首先，罪魁祸首自然是房价，但房价涨幅远大于工资涨幅才是根本。由于早年的工资水平低，公积金的缴存额自然也低，虽然归集余额经历了多年的上涨。但是用过去低工资水平时期缴存的公积金来支撑房价高幅度上涨以后的贷款需求，必然十分乏力。此外，城镇化率逐年攀升，购房刚需增强，推动贷款需求上涨。另外一些钱荒的原因则来自于公积金的运作：
公积金体系未实现整合。目前我国的公积金体系是各个社区城市设立一个公积金中心，下设多个管理分部，中心可以根据使用情况在各个分部之间调拨公积金存款。但是由于各个城市之间的发展不均衡，一些地方资金吃紧、一些地方资金充裕，而城市之间的公积金调拨机制还没有，这就使得流动性吃紧的公积金中心不能得到救济，只能通过节流的方式来改善钱荒现象，而流动性充裕的公积金中心资金又大量闲置得不到充分利用。
公积金运作模式不灵活。首先，利率没有市场化，由央行确定，历史上甚至出现过利率倒挂的情形。其次，公积金各个环节的运作都较为单一，归集方式、存款使用、贷款产品设计都没有灵活性。归集方面，以德国为例，在住房公积金建立早期，为了鼓励市民缴存公积金进而使更多的人拥有自己的住房，各地政府推出了很多政策，如提高公积金存款利率、根据缴存余额和年限确定放贷额度和利率水平、绑定保险产品、减免所得税等。使用方面，提取情形限于住房消费、大病以及退休、死亡销户等，而公积金中心也仅被允许通过购买国债等安全稳定产品来提高存款收益率，整体上是用途狭窄、盈利水平低。

公积金新政策伤及刚需 “迷踪拳”打到人发懵

广州市的征求意见稿一出，立即引发社会关注。广州市社科院研究员、广州市人大立法咨询委员会专家彭澎认为，尽管《意见稿》没有明确说调整的目地是什么，但很明显公积金贷款渠道收窄了，贷款门槛的提高将把很大一部分人挡在门外。

“从此次征求意见稿看，与2013年11月出台的‘穗六条’一以贯之。”彭澎说。
1月广州现“抢地大战”。搜房网数据中心的监控数据显示，1月份广州黄埔、番禺两区连续诞生两块地王，当月广州共成交10宗土地，总收入近70亿元人民币。此后，广州土地市场热点不减。2月，广钢新城5块地卖了155亿；3月，广州市国土资源局挂出天河油制气厂地块，起价高达60.65亿元。
广证恒生证券咨询研究所副总经理、首席研究官袁季说，在这样的土地市场下，广州楼市调控显然不容乐观。有关方面再推出一些政策也是可以理解的。“不过动用到公积金政策，有些不好理解。”
“动了很多人的奶酪。特别是计算公式的变化，同样的公积金账户余额，月缴存额和到退休年龄月数也不变，可以贷款的公积金额度明显‘缩水’。”广州市民陈怡说。
在袁季看来，用住房公积金政策调控，会伤到普通百姓的刚需，打的是“迷踪拳”，看不清路数。
此前，有专家质疑现行公积金贷款政策容易造成“劫贫济富”：不同地区、不同行业、不同职务的人获得的公积金数额差别巨大。彭澎说，有的人可以用公积金贷款轻松购买两套房，而绝大部分人连动用公积金的资格都难以获得。

马庆斌：房地产调控手段向市场化方向转变

在银行收紧房地产贷款的背景下，公积金贷款提升门槛后，房价是否会出现松动？以广州为代表的一线城市的房地产调控政策会不会趋紧？

从广州这次意见稿的调整来看，如果公积金贷款收紧，商业银行贷款也在收紧的话，住宅价格是否会出现松动？
马庆斌：两者应该不存在一个必然的联系，一个很简单的逻辑就是，至少在当前的经济形势和财政体制下，地方政府还没有一个动力主动让当地的房价松动。具体来说，我们要探讨一下为什么广州要收紧公积金贷款，我个人认为一个原因是楼市对银行的吸引力正在下降，实际上很多地方针对住宅的三项贷款的门槛明显在提高，显然公积金贷款收紧应该是这一现象的延伸，也就是从商业性贷款的领域向政策性住房贷款领域的一个扩展。第二个原因是因为市场上的资金变的越来越昂贵，地方政府显然更希望减少相对便宜的政策性资金进入楼市，将更多结余的资金投入到更为迫切的领域，加入到保障房和棚户区改造，而且公积金的资金更为廉价。第三个原因，显然也有为当地楼市降降温这么一个政策目标。
一线城市房价调控会不会进一步加强？
马庆斌：举个比较形象的例子，以前咱们针对楼市的政策更像是机枪扫射，一刀切式的，这个情况下更容易误伤很多的刚需，其实事实也证明并没有有效地抑制投机和投资行为。未来的政策我想更倾向于精准的点射，而且瞄准的机制也更为市场化，因此我认为通过广州这一次政策的调整，预示政策一个苗头，就是未来房地产的调控不是简单的行政手段的加强，而是强调手段向市场化的一个转变。比如说以前可能是实行限购限贷，未来应该更多的用贷款利率调节、公积金门槛的变化，包括房企的融资渠道多元化这些更加市场化的手段。

经调查，暂停二次贷款，近六成人反对。其中，33%的人认为缴纳住房公积金本来就是为了百姓买房，但现在不让用，表示不理解。同时，高房价带来的社会问题已经开始触及社会的底线，在此基础上，出台这样的政策只会引发更多的质疑和不满。小编认为，在推出“严苛新政”之前，理应广泛征求缴存人意见，结合时宜，给予充分的条件与理由。