突围限购令？

继温州传出上报松绑限购的方案，记者获悉，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

 
 
第525期
 
往期回顾

限购政策，2014年出现松动迹象。

继温州传出上报松绑限购的方案后，上证报记者获悉，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

  • 一位资深房地产界人士向记者透露，大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。
  • 沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。“地方政府是在给开发商打气，别乱，别急。另外，根据我们的调研，地方经济实在不怎么样。稳定住房地产市场，是一些地方政府迫切需要做的。”上述房地产界人士称。
  • 此前，自2007年保障房被政府重新设为住房供应的重心以来，一直吸引着大批民众“申保”。可到了2012年，住房保障政策转为“重点发展公共租赁住房”，在广东更明确为“只租不售”，“经适房”、“限价房”等逐步退出。
  • 本轮限购松绑传闻始于温州。近日有消息称，温州市限购松绑方案已经上报浙江省。实际上，今年全国两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱。建议国家实行差异化的楼市调控政策。
  • 不过，今年全国两会期间提出的房地产市场“双向调控”基调，被业界解读为限购政策或存在松动的空间。根据上证报记者在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。
售楼处

松绑能否拉动地方楼市

目前市场较为关注的另一个问题是，限购松绑到底能对二、三线楼市起到多大促进作用？

  • “我们预测，杭州若松绑限购，可能会在两个月时间里，有效拉动一批需求入市。但两三个月后，估计就没啥作用了。”一位杭州房地产界人士称。
  • 业内人士介绍，2009年左右，杭州楼市投资比例在40%左右。此后一系列去投资化的调控政策出台，杭州目前楼市纯投资客已经很少。而在2010年至2012年期间被压抑的改善性需求，在2012年底部分楼盘降价促销后曾出现集中入市。2012至2013年杭州楼市热销，就是上一轮被压抑的刚性和改善性需求入市的结果。目前，杭州楼市整体需求已显疲态。在此情况下，业内人士称，限购松绑对购房者心理的影响可能会多一些，但受实际需求不足的影响，其拉动作用有限。
  • 一些来自三线城市的开发商也持类似观点。一家哈尔滨大型房企的负责人说，一旦哈尔滨限购松绑，房企会在刚开始的几个月积极“抢收”，但后续需求不足的问题仍难以回避。“很多新城供给确实太大了。就是放开买，又有多少人需要呢？”该负责人称。
  • 和限购松绑相比，业内人士似乎更看重二套房信贷政策调整可能给市场带来的拉动作用。“因为二套房是改善性需求，一些城市现在二套房贷款的首付比例高达七成，这严重影响了入市能力。如果这个门槛降低，或将更长久地拉动楼市成交量。
开发商的诱惑

温州限购松绑可能性有多大？

实际上，此前，有关温州将放宽新温州人、外地温商以及购房入籍等政策的信息，已甚嚣尘上，但随后被当地政府官员予以否认。

  • 究其因，温州希望限购松绑的诉求无怪乎以下两种原因。
  • 一是，“土地和房屋的缩水，影响的不仅仅是房地产市场。”周德文说。“温州中小企业约70%与房地产有关，很多实体企业的银行贷款也是通过这些不动产进行抵押获得。如果房价继续下跌，这些资产继续缩水，会令实体经济雪上加霜。”
  • 另外，房市继续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。
  • 但归根结底还是中国的金融体系和土地财政所致，而现如今，中国政府的房地产调控方式已经有所改变，由原来的政府直接干预而转为市场发挥基础性作用，大家也都注意到，最高决策层已经不再把房价多少作为调控目标，以前被视为降房价利器的房产税也不再被提及，而是加快保障房建设与危房改造为重点，从供应处着手，达到让市场来调控房价的能力。
  • 如果这次温州的诉求被采纳，结果或许令人堪忧，会起到带头示范作用，而且，温州房价下跌连累中小企业和地方财政，是市场起作用的最好反映，也是为以前的不正确决策买单，同时，更重要的是，为经济结构调整提供了很好的机会与实践操作经验，如果，这次诉求得到满足的话，那么产能过剩和金融体系扭曲危害将会更深。

房价涨幅收窄和下跌城市数量的增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。而在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但总体来看，楼市去投资化的大方向不会改变。